Chào bạn vấn đề bạn hỏi xin được hồi đáp như sau:
- Thứ nhất, ở đây đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1, Điều 119 NĐ181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai thì khi thực hiện các quyền chuyển đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất...bắt buộc phải có công chứng chứng thực của cơ quan nhà nước hợp đồng đó mới có hiệu lực.
"Điều 119. Việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi người sử dụng đất thực hiện các quyền

1. Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn"

Như vậy nếu hợp đồng của bạn chỉ là hợp đồng viết tay không có công chứng chứng thực thì chưa có hiệu lực.

- Vấn đề thứ hai, lô đất được tách ra như bạn nói chỉ có 21m2 do đó việc giả thiết hợp đồng của bạn có hiệu lực pháp luật thì bạn cũng không được áp dụng khoản 4 Điều 3 Quyết định Số 26/2008/QĐ-UBND lý do là lô đất của bạn đã xây dựng nhà 3 tầng mà chưa được cấp phép xây dựng. Do đó bạn không thể tách sổ đỏ được.
"4. Nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành (trừ các trường hợp quy định tại Khoản 2/ Điều này) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1/ Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất phải theo quy định về việc cấp phép xây dựng."