Chào,
Như vậy, là:
- HD chuyển nhượng QSD Đất đã vô hiệu về hình thức theo quy định của Luật Đất đai và Điều 689 Bộ luật dân sự; nên tôi sẽ không nói về nó nữa vì khi giao dịch này vô hiệu sẽ không phát sinh các quyền và nghĩa vụ đối với các bên tham gia giao dịch trên ( theo Điều 137 BLDS)
- Tuy nhiên, có một điểm là việc đặt cọc cũng được ghi nhận trong HD chuyển nhượng trên
Vậy thì liệu giao dịch đặt cọc có hiệu lực hay là không?
Câu trả lời là đặt cọc vẫn có hiệu lực vì :
+ Nó được thể hiện bằng văn bản ( ghi nhận trong HD),
+ Giao dịch đặt cọc sẽ là giao dịch đầu tiên, quyêt định đén việc có giao kết HD chuyển nhượng QSD Đất hay không; giao dịch đặt cọc tuy nằm chung trên cùng văn bản với HD chuyển nhượng nhưng chúng là 2 giao dịch khác nhau, có liên hệ với nhau chứ không phải là 1;đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự, không phải là một phần của hợp đồng mua bán nhà ở nên không phải cứ hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì đặt cọc vô hiệu

DO đó, nếu như người "đòi mua" ký HD chuyển nhượng với gia đình bạn thì sẽ phải mất số tiền đặt cọc theo quy định của Điều 358 Bộ luật dân sự.

Cơ sở:

Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản .

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.