Xin tư vấn giúp tôi để đòi bồi thường thiệt hại

[pjhuyenhanh]

Năm 2008, tôi có thực hiện giao dịch dân sự đối với một thửa đất đang bị thế chấp cho ngân hàng để bảo lãnh cho khoản vay quá hạn. Để có thể ký hợp đồng chuyển nhượng, tôi đã chuyển thanh toán khoản nợ của chủ sở hữu và tiến hành giải chấp ngân hàng.
Tuy nhiên, khi ký hợp đồng sơ bộ để tiến hành thủ tục thanh toán khoản vay (1/2 giá trị hợp đồng), tôi đã tin tưởng lý do người chồng đưa ra về việc người vợ chưa thể đi ký hợp đồng sơ bộ được và chỉ mới ký được với người chồng trong hợp đồng.
Đến hẹn, tôi cùng công chứng viên đến gặp gia đình để hoàn tất thủ tục (cả 2 vợ chồng cùng ký tên vào hợp đồng công chứng), thì người vợ cho biết là cần chờ 2 tháng để quyết định có bán hay không. Nếu bán, lúc đó sẽ hoàn tất thủ tục, nếu không bán, sẽ trả lại tiền.
Tuy nhiên, hết 2 tháng, bên bán vẫn không có phản hồi gì. Tôi lại đến nhà họ một lần nữa để yêu cầu giải quyết. Đến lúc này, họ lại yêu cầu thời gian thanh lý hợp đồng do người vợ không đồng ý bán. Theo đó họ sẽ trả tiền cho tôi trong vòng 5 tháng, nếu không sẽ coi như hợp đồng đã ký có hiệu lực. Đồng thời họ cũng giao nhà cho chúng tôi sử dụng (ngôi nhà quá cũ nát nên phải sửa lại toàn bộ trước khi ở).
Thế nhưng, quá thời hạn 5 tháng, bên bán vẫn không có phản hồi, mặc dù tôi đã 5 lần gửi thư yêu cầu thực hiện hợp đồng.
Đến nay, đã gần 1 năm trôi qua kể từ khi kết thúc thời hạn thanh lý hợp đồng, thì bên bán lại yêu cầu thương lượng với tôi về việc tôi trả lại nhà và họ sẽ trả lại cho tôi số tiền gốc cộng thêm lãi suất 1.25%. Nếu tôi không đồng ý, họ sẽ kiện tôi ra tòa.
Vậy, tôi phải làm gì nếu bị kiện? Liệu tôi có nên phản tố yêu cầu bồi thường thiệt hại không? Trước vấn đề tranh chấp này, tôi nên chọn hướng giải quyết như thế nào? Nếu đòi bồi thường thiệt hại thì tôi sẽ được bồi thường bao nhiêu?
Tôi kính mong nhận được sự tư vấn về vấn đề này để đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích chính đáng của tôi.
Xin chân thành cảm ơn!

[ptchien]

Chào chị,

Chị làm rõ cho em điểm này:
"công chứng viên đến gặp gia đình để hoàn tất thủ tục (cả 2 vợ chồng cùng ký tên vào hợp đồng công chứng)"; như vậy là các bên đã ký và công chứng viên đã chứng nhận hợp đồng chưa?
Về phía ngân hàng, họ có đồng ý cho phép các bên giao dịch hay không ? Hình thức thể hiện ?

[duongtramanh.bdg]

Xin trả lời anh như sau:
Trên thực tế thì hợp đồng mới chỉ được ký giữa tôi và người chồng. Còn người vợ vẫn chưa đặt bút ký tên. Và toàn bộ các văn bản đều chỉ là giấy viết tay, chưa có công chứng. Lúc tôi cùng công chứng viên đến gặp gia đình là để đề nghị người vợ ký tên vào hợp đồng thực hiện công chứng hợp đồng.
Rất mong nhận được sự quan tâm tư vấn.
Xin cảm ơn!

[dangquang1]

Theo Quy định Điều 450 BLDS, Khoản 3 - Điều 93 Luật nhà ở thì Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực (trừ t/hợp ngoại lệ). Như vậy, hợp đồng bằng giấy tay giữa chị và phí người bán là vô hiệu (theo các quy định của Điều 122, 124,127,134 BLDS) nên phải không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm2 bên ký.Khi đó thì bên kia trả lại tiền cho chị, chị trả lại nhà (theo Điều 137 BLDS)

Tuy nhiên, xét tổng quan vấn đề thì bên phái người bán có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Khi xét xử thì tòa án sẽ xem xét đến quyền và lợi ích chính đáng của bên mua, lý do bên bán nhà đòi lại nhà có chính đáng không, hợp lý không... Trong trường hợp này, em nghĩ rằng có thể buộc bên bán phải thanh toán cho chị khoản tiền nhất định do chị đã bỏ công sửa chữa, cải tạo, bảo dưỡng căn nhà; việc xác định dựa trên vật liệu, công…trừ khoản khấu hao chị sử dụng nhà.

Theo em, chị nên tính toán xem khoản tiền trả họ + lãi suất như vậy có lớn hơn khoản tiền + chi phí chị sủa nhà mà quyết định chọn cách hoàn trả nào.

[lobimex]

Trước hết, xin cân thành cảm ơn sự quan tâm tư vấn của bạn. Nhưng theo tôi được biết thì trong trường hợp hợp đồng vô hiệu, hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại. Thiệt hại trong giao dịch BĐS được tính theo chênh lệch giá cả thị trường. Như vậy, trong trường hợp này, tôi thiết nghĩ quyền lợi của mình là phải được trả lại số tiền gốc đã thanh toán, bồi hoàn chi phí sửa nhà, và bồi thường thiệt hại bằng giá chênh lệch trên thị trường đối với bất động sản có tranh chấp.
Không hiểu cách hiểu đó của tôi có gì sai lầm và chủ quan không?
Rất mong tiếp tục nhận được sự tư vấn.
Xin cảm ơn.

[vhktuan]

Nếu hiện giờ, giá trị nhà đất có sự chênh lệnh thì chị có thể yêu cầu bồi thường khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm .

Quy định xác định bồi thường khi hợp đồng vô hiệu về phần nhà thì không có nhưng có thể áp dụng nguyên tắc áp dụng quy định tương tự của pháp luật theo hướng dẩn Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

[chinhanh_fipexim]

Vâng, cảm ơn sự tư vấn của bạn. Tôi sẽ nghiên cứu thêm về điều này.