Mình không nhớ link của bài viết nên chép vào đây để bạn tham khảo, trước đây mình có đọc qua và thấy hay nên lưu vào máy:
- Cũng như qui định về các hợp đồng dân sự thông dụng và các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 là những qui định mang tính định hướng, hỗ trợ cho các bên tham gia giao dịch có được một khuôn mẫu hợp đồng để thể hiện ý chí của mình sao cho đầy đủ, chặt chẽ và cân bằng về lợi ích giữa các bên.
- Tuy nhiên, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong BLDS và Luật Đất đai năm 2003 còn thiếu rành mạch và không thống nhất với qui định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp năm 2005.
+Điều 727 BLDS định nghĩa: “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo qui định của bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
+ Điều 732 của BLDS qui định: “Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh”.
Từ 2 điều luật nêu trên, ta có thể rút ra một kết luận là hợp đồng góp vốn được qui định bao gồm 2 loại khác nhau, nhưng lại không tách bạch với nhau nên thiếu sự thiếu rành mạch.
+ Loại thứ nhất là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Góp vốn để hợp tác kinh doanh. Trong trường hợp này, bên nhận góp vốn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Loại thứ hai là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân mới. Trong trường hợp này, pháp nhân mới (Bên nhận góp vốn) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 khoản 4 của Luật Đất đai năm 2003).
Tuy nhiên, trong cả hai trường hợp nêu trên, quyền sử dụng đất đều không được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bởi vì một khi quyền sử dụng đất đã được chuyển giao cho bên nhận góp vốn thì mọi quyền năng đều được chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bên góp vốn không còn bất kỳ quyền gì liên quan đến QSD đất đã đem góp vốn. Có thể chứng minh cho điều đó bằng các điều luật nêu sau đây:
Điều 730 khoản 2. BLDS năm 2005 ghi: Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo thoả thuận; Được quyền nhận lại quyền sử dụng đất theo thoả thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết; Huỷ hợp đồng góp vốn nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ (kể cả trường hợp đã hoàn thành việc đăng ký góp vốn tại cơ quan đăng ký BĐS).
* Điều 131 khoản 2 của Luật Đất đai năm 2003 ghi: Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau:
- Hết thời hạn góp vốn
- Các bên có thoả thuận về việc chấm dứt góp vốn.
- Bên góp vốn là doanh nghiệp bị phá sản, giải thể, chấm dứt hoạt động.
- Cá nhân góp vốn bị chết, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh.
* Điều 131 khoản 3 của Luật Đất đai năm 2003 qui định cả thủ tục xoá đăng ký góp vốn và việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn.
* Điều 156 khoản 3 của Nghị định 181 ngày 29/10/2004 còn qui định: sau khi nhận được yêu cầu xoá đăng ký góp vốn, Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi giấy chứng nhận QSD đất đã cấp cho pháp nhân mới và trình UBND cùng cấp ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn.
Do vậy, qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong BLDS năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 không thống nhất với qui định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Doanh nghiệp năm 2005. Bởi vì Luật Doanh nghiệp năm 2005 tại Điều 29 khoản 1.a qui định: đối với tài sản có đăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan có thẩm quyền.
Hậu quả là sau khi hoàn thành việc đăng ký góp vốn, quyền của bên nhận góp vốn và quyền của bên góp vốn không xác định được rõ ràng và việc quản lý, sử dụng, định đoạt giá trị QSD đất đã được góp vốn trở nên phức tạp, khó xử. Đối với bên góp vốn thì quyền sử dụng đất đã được góp vào bên nhận góp vốn nên việc định đoạt đối với QSD đất đã góp vốn bị hạn chế. Đối với bên nhận góp vốn thì mặc dù đã nhận góp vốn, kể cả được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận góp vốn chỉ có quyền quản lý và sử dụng theo mục đích góp vốn, không có quyền định đoạt như thế chấp, chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất đã được góp vốn, vì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên nhận góp vốn.
Ngoài ra, BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 chỉ qui định về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, không qui định về việc góp vốn bằng giá trị nhà hay tài sản gắn liền với đất. Như vậy, trong trường hợp tài sản góp vốn bao gồm cả nhà và đất gắn liền với nhau thì không có qui định điều chỉnh áp dụng đồng thời cho cả quyền sử dụng đất và nhà.
KIẾN NGHỊ:
Để cho rành mạch, dễ hiểu và dễ vận dụng, chế định về hợp đồng góp vốn nên tách bạch ra thành 2 loại khác nhau.
Thứ nhất là hợp đồng hợp tác kinh doanh, trong đó quyền và nghĩa vụ của các bên tương tự như trong qui định về hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, việc đăng ký góp vốn không dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên nhận góp vốn. Nội dung đăng ký góp vốn phải ghi rõ là đăng ký góp vốn để hợp tác kinh doanh.
Thứ hai là Hợp đồng góp vốn. Sau khi đăng ký góp vốn, bên góp vốn không còn quyền gì liên quan đến QSD đất đã góp vốn. QSD đất đó được chuyển giao cho bên nhận góp vốn và trở thành tài sản của Bên nhận góp vốn. Công ty nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không phân biệt góp vốn để thành lập pháp nhân mới hay góp vốn vào pháp nhân đã được hình thành từ trước. Công ty nhận góp vốn được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng hay định đoạt tài sản góp vốn. Đối với bên góp vốn, sau khi đã đem giá trị QSD đất góp vốn thì giá trị đó được vốn hoá và chuyển thành cổ phần (Đối với công ty cổ phần) hay phần vốn góp (Đối với cty TNHH) trong công ty nhận góp vốn.
Trong trường hợp tài sản góp vốn là nhà và đất gắn liền với nhau thì trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hay trong hợp đồng góp vốn, các qui định trên áp dụng chung cho cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.