Chào bạn!
Trước tiên tôi xin trích Điều 265 của Bộ luật dân sự để bạn tham khảo:
“Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.”
- Theo như bạn trình bày thì nội dung được thể hiện là: nhà bạn cho rằng nhà hàng xóm lấn chiếm khoảng không gian theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất và gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của nhà bạn, còn nhà hàng xóm lại cho rằng ranh giới đất không phải là ranh giới như hiện tại và đất nhà họ bị nhà bạn lấn chiếm (hàng xóm cho rằng nhà bạn xây nhà lấn sang đất nhà họ).
Như vậy, tranh chấp giữa nhà hàng xóm và nhà bạn là tranh chấp quyền sử dụng đất. Vì:
Nhà bạn cho rằng quyền sử dụng đất của nhà bạn như hiện tại theo ranh giới là đúng như quyết định đo đạc của Phường và như gia đình bạn đã đăng ký, kê khai với UBND phường, tất cả đều thể hiện ở hồ sơ địa chính của phường.
Nhà hàng xóm thì căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cho rằng nhà bạn lấn chiếm đất của họ.
- Trước tiên tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nhà bạn và nhà hàng xóm phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường. nếu sau khi phường hòa giải mà một hoặc các bên không nhất trí thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo nếu một trong hai bên khởi kiện. (vì Nhà hàng xóm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Điều 135, Điều 136 Luật đất đai năm 2003.
Chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này (sau khi đã hòa giải tại UBND phường mà không thành)
- Khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thì hồ sơ địa chính lưu tại địa phương về hai diện tích đất (nhà bạn, nhà hàng xóm) là tài liệu, chứng cứ rất quan trọng và bạn phải cung cấp cho Tòa án hoặc đề nghị Tòa án thu thập (nếu khởi kiện ra Tòa).
- Bạn phải thu thập các tài liệu, giấy tờ chứng minh về nguồn gốc lô đất của nhà bạn và của nhà hàng xóm. Các tài liệu thể hiện diện tích cụ thể của hai lô đất này và tất cả các tài liệu khác có liên quan như bản đồ địa chính về hai thửa đất đó (do Phường quản lý); các tài liệu hoặc giấy tờ hay bản vẽ chứng minh ranh giới đất hiện tại đã tồn tại từ trước đến nay và phù hợp với hiện trạng sử dụng đất của cả hai bên.
Nhà bạn có trước khi nhà hàng xóm xin cấp “sổ hồng”, và khi đo đạc thực tế diện tích nhà bạn so với các giấy tờ liên quan thì phù hợp và không hề có biến động (nói cách khác là không tăng thêm và không có lấn chiếm). Đây cũng là tình tiết quan trọng để bạn chứng minh ranh rới đất đã ổn định từ trước đến nay không hề có biến động.
(để có phương án chuẩn bị bảo vệ quyền lợi cho mình bạn nên nghiên cứu thêm Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/8/2007 của Bộ tài nguyên và môi trường, Hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính)
- Nhà hàng xóm căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. bạn có biết diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm với diện tích đo đạc trên thực tế của nhà hàng xóm có phù hợp với nhau hay không? Nếu không phù hợp thì như thế nào?
Bạn hãy trả lời những câu hỏi này của tôi thì mới có hướng xác định diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm có là 1 căn cứ pháp lý “lấn áp” được các căn cứ mà bạn có về nhà mình hay không.
Theo phỏng đoán của tôi thì những căn cứ mà bạn có là rất có lợi thế để bạn chứng minh bảo vệ cho lợi ích của mình. Bạn hãy chuẩn bị và thu thập toàn bộ những giấy tờ đó. Kể cả lời xác nhận của các nhân chứng biết về hiện trạng sử dụng đất của hai hộ gia đình cũng như ranh giới hai diện tích đất này.
Chúc bạn thành công!