Trước hết, chúng tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm của bạn dành cho diễn đàn. Trên thực tế, chúng tôi không được nắm rõ toàn bộ nội dung của Hợp đồng bán nhà của bạn. Do vậy, dựa trên các thông tin mà bạn đã cung cấp, chúng tôi có một số ý kiến như:

Thứ nhất:
Nhà và đất của bạn đã được thế chấp tại Ngân hàng nên có thể xem là đã có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Bạn không có nghĩa vụ phải giao nhà cho anh H vì trong bất kì trường hợp nào, bạn vẫn có quyền đơn phương chấm dứt HĐ và bồi thường cho anh H nếu bạn không muốn bán nhà.

Thứ hai:
Theo quy định tại Đ119, NĐ 181/2004/NĐ-CP và K3, Đ93 Luật nhà ở thì Hợp đồng của bạn phải có chứng nhận hoặc chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp của HĐ. HD của bạn lập chưa thực hiện đầy đủ thủ tục trên nên về mặt pháp lý thì đây là HĐ vô hiệu. Do vậy, hai bên trong HD hoàn trả lại cho nhau theo tình trạng ban đầu, bạn chỉ phải trả lại tiền cọc cho anh H mà không phải trả tiền phạt cọc.



Thứ 3:
Giả sử đây là HD có hiệu lực và bạn muốn đơn phương chấm dứt HD thì bạn phải trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc theo quy định tại K2, D358, BL Dân sự (tiền phạt cọc là 500 triệu) và đây là khoản bồi thường duy nhất.



Bạn nên đưa ra các lập luận của mình để chứng minh cho anh H về sự vô hiệu của HD, tuy nhiên bạn cần thỏa thuận sẽ trả lại tiền cọc và khoản tiền đền bù tính theo lãi suất ngân hàng để tránh những rắc rối về sau, hài hòa lợi ích của hai bên.

Xin chân thành cảm ơn!