Chào bạn, phần đất mà mẹ bạn tặng cho bạn là 28m2, không đủ điều kiện để tách thửa, tuy nhiên, nếu mẹ bạn có các giấy tờ và căn cứ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu của mẹ bạn đối với phần đất 28m2 đó thì việc mẹ bạn cho bạn là hoàn toàn hợp pháp.
Xin tư vấn thêm là nếu bạn muốn tách sổ có thể thuơng lượng với cậu bạn để sang nhượng thêm 1 phần đất hiện thuộc quyền quản lý của cậu để cho mảnh đất của bạn đủ diện tích và địa giới tối thiểu được tách thửa, tôi nghĩ người trong gia đình sẽ không quá khó khăn trong việc này.