PDA

View Full Version : Hỏi về thủ tục chia đất đai của anh em trong gia đình


kaiser
28-07-2012, 09:15 AM
Em nhờ luật sư hướng dẫn và giải thích dùm em.Lúc 1991 ba mẹ em có mua 50 công đất ruộng và làm để lo cho gia đình,khi đó trong hộ khẩu có:ba,mẹ,anh chị dâu và em.cho tới năm 2005 thì ba mẹ em tách ra khỏi hộ khẩu và làm hộ khẩu riêng đồng thời chia 1/2 đất ruộng cho anh em đứng tên(hộ khẩu còn:anh, chị dâu và em cùng 2 đứa cháu 15 tuổi).Anh của em vì làm ăn khó khăn nên lấy bằng khoán đất của anh em đứng tên đi cầm rồi tiền lãi lên cao không có tiền lấy lại nên anh em đòi đem bán nhưng em không cho và đem dấu hộ khẩu (của anh và em đều có trong hộ khẩu).vậy không có hộ khẩu anh em có bán đất được không và không có chũ ký của em,nếu anh em lén làm hộ khẩu khác mà không cho em biết thì bán được không khi em không đồng ý?Em xin chân thành cám ơn luật sư rất nhiều.

lengo_ltd
28-07-2012, 09:15 AM
Chào bạn,

Trước khi giải quyết vấn đề này thì bạn cần phải xác định là GCNQSD đất là cấp cho Hộ gia đình do anh bạn làm người đại diện đứng tên hay là cấp cho riêng cá nhân anh bạn. Tất nhiên, nếu như nó được cấp cho riêng anh bạn thì chẳng có việc gì để nói ( bởi lúc này, anh bạn là người SDĐ hợp pháp; nếu như có sai là sai về thủ tục cấp GCN) tôi chỉ trình bày trong trường hợp SCN QSD đất được cấp cho Hộ gia đình.

Thông tin thêm với bạn là việc bạn giấu đi sổ hộ khẩu của gia đình thì chẳng ảnh hưởng gì , bởi trong các điều kiện đất được tham gia thị trường BĐS thì không cần sổ hộ khẩu ( theo Điều 106 Luật đất đai)

Trong trường hợp này, tôi phân tích như sau:
- Nếu anh bạn vẫn tiến hành giao dịch mà không cần sự đồng ý của bạn thì trước sau gì khi làm HĐ chuyển nhượng thì cơ quan công chứng cũng kiểm tra chủ quyền và sẽ phát hiện ra vấn đề không ổn và từ chối công chứng HĐ( vì theo Khoản 2 - Điều 689 BLDS thì HĐ phải được công chứng, chứng thực).

- Giả như, công chứng cố tình bỏ qua, và tiến hành công chứng hợp đồng này là hợp pháp thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch trên là vô hiệu theo quyền 256, 122, với nội dung là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm pháp luật - Điều 128. Khi mà Tòa đã tuyên là HĐ này vô hiệu thì sẽ không có việc hợp pháp hóa quyền sử đất mảnh đất trên.


Cơ sở pháp lý: Luật đất đai; Bộ luật dân sự.

LUẬT ĐẤT ĐAI

Điều 61. Đất được tham gia thị trường bất động sản
Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
1. Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
2. Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.

Điều 62. Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.
Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.



BỘ LUẬT DÂN SỰ

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình
1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.


Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình
Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

yensaokh
28-07-2012, 09:15 AM
Em cảm ơn luật sư.luật sư cho em hỏi thêm,nếu như "anh em làm hộ khẩu riêng "thì có bán đất được không và đất anh em đứng là do ba em chỉ để anh em đứng tên tạm vì nhà nước chỉ cho 1 người đứng tên chỉ 1 số đất mà thôi không được nhiều cho nên ba em cắt ra để anh em đứng số còn lại.