Đã đặt cọc mua đất nhưng bị phá hợp đồng

[vhktuan]

Tôi có mua một lô đất 200m,khi mua tôi đặt cọc tiền cho họ là 50 triệu,họ viết giấy tay bán cho tôi rồi bay giờ có người mua giá cao hơn tôi,họ lật lại họ không bán cho tôi nửa.
xin hỏi bây giờ tôi phải làm sao,tôi đã giữ sổ đỏ đất của họ.và nếu tôi không đưa sổ đỏ cho họ,thì họ có bán dược đất cho người khác được không,xin nhở luật sư giúp cho,thank.

[vua_biotech]

Bạn cần nêu thời điểm mua
Việc mua đất qua giấy tay, không lập thành hợp đồng, không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của chính quyền địa phương, nơi có đất, giao dịch đó bị coi là vô hiệu.
Theo quy định của pháp luật, những trường hợp người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được phép mua bán, chuyển nhượng. Trường hợp thoả mãn điều kiện vừa nêu, bên mua và bán đất cần phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy trường hợp của bạn mua đất bằng giấy tay là không hợp pháp. Trường hợp các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại tòa án

[tv20b68]

tôi mua đất này cách đây 2 năm rồi luật sư.mà trong giấy viết tay là họ nói trong vong 45 ngày là làm sổ đỏ cho tôi,xin luật sư chĩ giúp.

[vietsonpte]

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006 ngày 27/1/2006), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Việc anh mua đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu “”, vi phạm quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự.
Trong trường hợp anh khởi kiện ra Tòa án và Tòa án tuyên giao dịch giữa anh và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, người chuyển nhượng phải hoàn trả cho anh số tiền đã nhận. Ngoài ra, Tòa án sẽ xem xét lỗi của các bên để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

[vinatex]

xin luât sư cho toi hỏi câu cuối cùng,nếu trong trường hợp của tôi,tôi giữ sổ đỏ thi có lợi gì cho tui không,xin luật sư giúp cho.

[hungbaoco]

-việc giữ sổ đỏ chả có lợi gì cho anh cả vì sổ đỏ đâu mang tên anh đâu! họ có thể đề nghị phòng tài nguyên và môi trường quận tuyên hủy sổ đỏ mà anh cấp, và xin cấp lại sổ đỏ.Việc gây thiệt hại họ sẽ đòi anh đấy nếu họ chứng minh được thiệt hại.
- Hợp đồng của anh là hợp đồng gì?đặt cọc hay mua bán?nếu hợp đồng đặt cọc để thực hiện việc mua bán thì việc họ không bán cho anh là vi phạm hợp đồng, a có thể đòi lại 50 triệu đã đặt cọc và phạt họ 50 triệu.

[hieuducco]

Chào các bạn,
Về nguyên tắc việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực của chính quyền địa phương nơi có bất động sản hoặc công chứng của văn phòng công chứng. Trong trường hợp hợp đồng không có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu.
Do hợp đồng vô hiệu nên bên bán có trách nhiệm trả anh khoản tiền anh đã đặt cọc. Do hợp đồng bị vô hiệu nên việc anh yêu cầu phạt cọc là không khả thi.
Theo tôi việc anh giữ sổ đỏ của bên bán nếu được sự đồng ý của bên bán thì không sao nhưng nếu không có sự đồng ý mà anh giữ của họ thì việc anh giữ sổ đỏ của họ là trái pháp luật và bên bán hoàn toàn có quyền kiện anh. Trong trường hợp này bên bán có quyền yêu cầu phòng tài nguyên môi trường hủy sổ đỏ cũ và cấp cho họ sổ đỏ mới.
Như vậy, do việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúc đầu của anh là chủ quan chưa thực hiện đúng theo quy định của pháp luật nên bất lợi đang thuộc phía anh. Từ những phân tích trên để giải quyết vấn đề của anh chúng ta phải thực hiện theo hướng thực tế:
Thứ nhất yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện giao dịch;
Thương thảo lại giá bán nếu anh có thể chấp nhận được giá mới;
Tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng mua bản nếu giao dịch tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật.
Nếu những biện pháp trên là không khả thi thi tôi khuyên anh nên trả họ sổ đỏ và thương thảo với họ về tiền bồi thường (việc này được càng nhiều càng tốt và không được thì cũng đành chấp nhận).
Anh coi đây là một kinh nghiệm của anh trong quá trình giao dịch bất động sản để rút kinh nghiệm cho các giao dịch khác sau này thôi chứ việc giữ sổ đỏ chỉ gây rắc rối cho mình thôi.

Chúc anh sớm giải quyết được vụ việc này.
Thân gửi!

[timber]

Thưa luật xư.

Bây giờ họ nói liều họ không có khã năng chi trã số tiền 50 triệu mà tôi đã dặt cọc chọ họ,vậy giờ tôi phải làm sao,trong lúc họ lại bán cho người khác một lô đất khác rồi.
Nếu tôi muốn kiện họ thì tôi phải viết đơn gì thưa luật sư giúp cho.

[thanhhacfurniture]

Vài ý kiến về vấn đề của bạn:
- Bạn cần xác định HD đặt cọc và HD chuyển nhượng QSDD là hoàn toàn khác nhau.
- Bạn nói chưa rõ nên tôi không thể xác định được HD ( giấy viết tay) của bạn là HD đặt cọc hay HD chuyển nhượng QSD đất.
+ Theo quy định của pháp luật: đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”.
-Theo qui định, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và việc “xử lý” tiền đặt cọc cũng được pháp luật qui định rõ như sau:
- Nếu hợp đồng dân sự được ký kết, thực hiện thì tiền đặt cọc sẽ được bên nhận trả lại cho bên đặt cọc (hoặc có thể được trừ vào khoản tiền mà bên mua phải trả cho bên bán).
- Nếu bên mua (bên đặt cọc) sau khi đã đặt cọc lại từ chối, không muốn thực hiện việc mua bán nữa (bất kể vì lý do gì) thì sẽ phải chịu mất khoản tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu bên bán đã nhận tiền cọc, nhưng sau đó lại đổi ý không bán nữa (tức là không muốn ký hợp đồng), thì phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền đặt cọc đồng thời phải trả thêm một khoản tiền bằng đúng số tiền đã nhận cọc.
=>> Như vậy :
- Nếu HD của bạn là HD đặt cọc thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại số tiền đặt cọc và trả thêm cho bạn một khoản tiền bằng đúng số tiền bạn đã đặt cọc.
- Nếu HD đó của bạn là HD chuyển nhượng QSD đất , thì HD đó vô hiệu về hình thức HD.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 136 BLDS năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện đối với giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.
- Bạn không nêu rõ bản chất của HD cũng như thời gian xác lập HD đó nên không trả lời chính xác cho bạn được. Nếu hết thời hiệu trên, HD đó sẽ vô hiệu.
=>> Nếu họ không trả bạn tiền đặt cọc,bạn hoàn toàn có quyền làm đơn kiện gửi lên TAND nơi xác lập giao dịch đó.
Trân trọng!