hỏi về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đai

[longdatautovol]

- Năm 2006 bố mẹ tôi có mua một mảnh đất và nhà tại Ngã Tư Sở. Nhưng do lúc đó nhà tôi chưa có hộ khẩu Hà Nội nên giữa bố mẹ tôi và chủ nhà đã làm hợp đồng ủy quyền có công chứng số 3 chứng nhận.
- T10 năm 2010 bố mẹ tôi ra công chứng bán lại cho e trai tôi bằng hợp đồng mua bán.
- Giữa t10 chúng tôi đã nộp hồ sơ cho phòng nhà đất Quận Thanh Xuân để chuyển quyền sử dụng đất bao gồm như sau:
1-Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất ở do UBND TP Hà Nội cấp năm 2002 (bản gốc)
2-2 bản sao có chứng thực của UBND phường Hợp đồng ủy quyền của chủ cũ cho bố mẹ tôi. (nhà tôi chỉ có 01bản gốc hợp đồng này đã phải nộp cho phòng công chứng khi bố mẹ tôi bán cho e trai tôi)
3-2bản công chứng hợp đồng mua bán giữa bố mẹ tôi và e trai tôi
4-CMT, hộ khẩu của bố mẹ tôi, e trai tôi
5-Bản kê khai thuế thu nhập, thuế trước bạ.
- Ngày 27/10/2010 cán bộ phòng nhà đất Q.Thanh Xuân có gọi cho chúng tôi yêu cầu phải có sự có mặt của ông bà chủ nhà cũ, bố mẹ tôi đến để xác nhận việc ủy quyền có đúng hay ko?
Xin hỏi: yêu cầu trên có đúng hay ko? khi mà ông bà cũ cũng như bố mẹ tôi đều làm hợp đồng có công chứng. Nếu đúng nó được quy định tại đâu. (Xin nói thêm ông bà chủ cũ đã vào TP HCM và quá già đến nay ko biết có còn sống hay ko?). Chúng tôi còn cần phải làm gì nữa để có thể được chuyển quyền sang tên sổ?
-Theo yêu cầu của phòng nhà đất Q.Thanh Xuân tôi đã lấy xác nhận về tình trạng đất ở VP nhà đất TP Hà Nội.

[caonguyen1]

Chào người cùng Họ Lã:
Xin được trả lời bạn như sau:
Qua thư tôi có thể hiểu bạn muốn hỏi là Cán bộ nhà đất quận Thanh xuân yêu cầu có mặt của bà chủ nhà cũ và bố mẹ của bạn để xác nhận việc ủy quyền đó có đúng hay không?
Do bố mẹ bạn không có hộ khẩu khi mua nhà đã làm hợp đồng ủy quyền có công chứng. Hiện tại việc Ủy quyền có công chứng rất nhậy cảm và có rất nhiều rủi ro xin đưa ra một số rủi ro cho người mua nhà ủy quền công chứng như:
Thứ nhất, dù rằng khi giao dịch “mua bán” nhà đất đã hoàn tất (bên mua đã thanh toán đầy đủ, nhận bất động sản cùng giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền đã được công chứng hoặc chứng thực), nhưng vì lý do bất kỳ nào đó, ví dụ giá bất động sản lên cao hoặc xuống thấp, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh với tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che giấu bởi hợp đồng ủy quyền thì, vì hợp đồng mua bán vẫn được coi là chứng cứ theo pháp luật tố tụng Việt Nam, tòa án có quyền xem xét và tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS). Thực tế cũng cho thấy tòa án đã tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở này. Hậu quả pháp lý cơ bản của một hợp đồng vô hiệu là trước con mắt pháp luật hợp đồng chưa và sẽ không được pháp luật thừa nhận sự tồn tại (dưới bất kỳ hình thức nào). Các bên sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng, hoàn lại cho nhau những gì thuộc về bên kia trước đây, sao cho các bên như chưa bao giờ gặp và giao dịch với nhau.

Thứ hai, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (trong trường hợp bên được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết). Trong mọi trường hợp, người thừa kế của bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản). Ngoài ra, nếu tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự (bị tâm thần) hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy) thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt. Quyền định đoạt bất động sản sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự như vậy, hợp đồng ủy quyền cũng chấm dứt, bất động sản được giao trả cho bên ủy quyền nếu tòa án tuyên bên được ủy quyền bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Thứ ba, vì thực tế những hợp đồng ủy quyền loại này thường được lập dưới dạng ủy quyền không có thù lao, căn cứ theo quy định của điều 588 BLDS, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Vấn đề ở đây là việc xác định thế nào là “thời hạn hợp lý” và trong thời hạn này thì bên được ủy quyền có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền?
Thứ tư, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án... các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền. Trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, về mặt pháp lý bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình
Như ở trên bạn đã đưa ra việc Người ủy quền cho cha mẹ bạn có thể đã bị mất thì hợp đồng Ủy quyền của người đó đương nhiên chấm dứt.
Nhiều kẻ xấu đã lợi dụng việc này để lừa đảo bán nhà cho rất nhiều người, nên việc Cán bộ văn phòng nhà đất sợ tình huống này sảy ra đã yêu cầu mời người Ủy quyền và Bố mẹ của bạn lên để xác định chắc chắn là hoàn toàn có lý do!

[dongthanhqn]

cảm ơn bạn đã trả lời.
Trước khi làm các thủ tục trên thì tôi cũng đã tham khảo rồi và chị gái tôi cũng mua nhà giống bố mẹ tôi nhưng chị mua ở quận Cầu Giấy và đã làm sổ đỏ sang tên được với các giấy tờ đầy đủ như tôi đã nêu.
Vậy tại sao ở Q.Thanh Xuân lại ko giống thế?
Và trong trường hợp này nhà tôi phải làm gì thêm?
việc mời ông bà chủ nhà cũ là ko thể? vì nếu mời được thì chúng tôi sẽ hủy hợp đồng ủy quyền và làm hợp đồng mua bán tại thời điểm này.

[umivungtau]

Theo tôi bạn xem lại Hợp đồng ủy quyền các nội dung sau:
- Thời hạn ủy quyền còn k?
- nội dung ủy quyền có bao gồm cả quyền định đoạt mảnh đất không?

Trong trường hợp các nội dung nêu trên đáp ứng được yêu cầu cùng với các giấy tờ bạn đã có thì cơ quan có thẩm quyền phải giải quyết thủ tục cho bạn vì nó phù hợp với các quy định của pháp luật.
Trong trường hợp không được giải quyết bạn có thể khiếu nại đến cơ quan cấp trên của cơ quan đó (UBND thành phố Hà Nội)