Các bác giúp em với, thanks!

[cmfc]

Đây là lần đầu tiên em tham gia diễn đàn và có một câu hỏi mong các bác giúp em, em cảm ơn nhiều!

Ông Nguyễn Văn X là chủ sở hữu của một mảnh đất diện tích 308m2. Ông có 1 vợ và 3 người con trai. Ông đã mất cách đây 6 năm.
Trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của ông có ghi về việc phân chia miếng đất (có xác nhận của Phòng địa chính) của Ông cho 3 người con như sau:
- Người con 1: 46m2
- Người con 2: 46m2
- Người con 3: 46m2
- Còn lại 170m2 không ghi chia cho ai.
Em không nhớ chính xác thời điểm phân chia miếng đất của Ông là khi Ông còn sống hay đã qua đời. Sau khi phân chia đất thì không ai trong gia đình Ông có GCN QSD đất riêng theo diện tích đất đã được phân chia mà vẫn sử dụng chung GCN QSD đất ban đầu (Phòng địa chính đã chia lại lô trên GCN QSD đất cũ nhưng lại không ghi rõ lô nào là của ai)!!!

Hiện nay người con thứ 3 muốn vay Ngân hàng và phải thế chấp bằng QSD đất. Vì số tiền vay Ngân hàng rất lớn nên người mẹ đã làm giấy ủy quyền "ủy quyền toàn bộ miếng đất cho người con thứ 3 được phép sử dụng" (ý của người mẹ ở đây là ủy quyền toàn bộ miếng đất cho người con để thế chấp Ngân hàng).

Em biết việc ủy quyền theo nội dung trên là sai quy định của Pháp Luật. Nhưng điều mà em muốn hỏi và mong các bác giúp em là:
1. Người mẹ không được chia đất nhưng sau khi ông X chết, bà mẹ có "nghiễm nhiên" có 50% QSD đất như 1 cán bộ Phòng địa chính đã trả lời em hay không?
2. Trong trường hợp bà mẹ không "nghiễm nhiên" có 50% QSD đất thì bà mẹ có bao nhiêu % QSD đất và miếng đất có phải chia lại hay không?
3. Nếu người con thứ 3, sau khi được sự ủy quyền của người mẹ, muốn dùng QSD đất của mình và QSD đất của người mẹ (nếu người mẹ cũng được chia đất) để thế chấp NH thì phải làm như thế nào và trình tự ra sao?
4. Trong trường hợp cả gia đình thống nhất được thì gia đình sẽ phải làm những thủ tục gì để người con thứ 3 có quyền sử dụng toàn bộ miếng đất (308m2) để thế chấp Ngân hàng?

Em biết câu hỏi của em hơi rắc rối vì em không thể (mặc dù đã rất cố gắng) diễn đạt rõ hơn đến các bác, nên mong các bác thông cảm và giúp em.
Trân trọng!

[thanhhungjsc]

Thêm thông tin đi bạn:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ai? Thời điểm được cấp Giấy chứng nhận có trong thời kỳ hôn nhân không?
- Việc phân chia đất được thực hiện khi nào? Hình thức của văn bản phân chia?

[eubia]

Trước hết xin hỏi không biết bạn có phải là người con thứ 3 trong gia đình này không?
Theo quan điểm cá nhân của tôi thì hơn ai hết 3 người con sẽ phải là người biết vì đâu mình có tên chia đất trên GCN quyền sử dụng đất của cha mình.
Việc ghi tên chia đất cho 3 người con này có xác nhận của Phòng địa chính thì chắc chắn trong xác nhận này phải có ghi ngày/tháng/năm xác nhận, bạn có thể căn cứ vào đó để biết việc phân chia đất này diễn ra trước hay sau khi ông X mất.
Bạn cho biết việc chia lại lô đất của Phòng địa chính như thế nào? có chia thành 3 lô 46m2 và 1 lô 107m2 không, hay chia lô kiểu khác?
Nếu việc chia lô khớp với việc phân chia diện tích đất cho 3 người con thì tôi cho rằng, diện tích đất này đang trong quá trình tách thửa nhưng chưa hoàn thiện.
Bạn nên xin sao trích hồ sơ quản lý đất được Phòng địa chính xã /phường lưu giữ hoặc xin sao trích ở Văn phòng đăng ký nhà đất của Sở tài nguyên môi trường để biết cụ thể hơn về tình trạng đất.
Việc chia đất thực hiện trước khi ông X mất thì bà vợ không có quyền nghiễm nhiên được 50% QSD của 308m2 đất của ông X.
Qua việc xin sao trích hồ sơ về tình trạng đất, nếu bạn xác định không có bất kỳ một ý kiến nào của bà vợ được ghi nhận liên quan đến việc phân chia lô đất cho các con thì có thể xác định diện tích đất này là tài sản riêng của ông X.
Sau khi ông X mất, nếu bố mẹ ông X không còn sống thì diện tích đất chưa phân chia là 107m2 sẽ là di sản thừa kế chưa chia, các đồng thừa kế gồm 4 người là vợ và 3 con. Như vậy, nếu được chia thừa kế, bà vợ chỉ có thể hưởng tối đa 1/4 diện tích 107m2 còn lại của ông X.
Trong trường hợp này nếu cả gia đình thống nhất được để người con thứ 3 sử dụng mảnh đất đi thế chấp ngân hàng thì cần phải có văn bản ủy quyền thể hiện sự đồng ý của 2 ng con còn lại và bà mẹ, có chữ ký của cả 4 người và phải được công chứng hoặc chứng thực.
Nếu có điều kiện thì các người con nên hoàn thiện nốt việc tách thửa để có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng lô, đôí với lô đất chưa chia thì cần đi đăng ký tài sản thừa kế tại văn phòng đăng ký nhà đất của Sở tài nguyên môi trường sau đó hoàn thiện việc phân chia di sản thừa kế.

[phamfood]

Trước hết xin cảm ơn các anh, chị đã quan tâm đến câu hỏi của tôi.
@thanh tung: - Giấy chứng nhận QSD đất mang tên ông X, thời điểm cấp GCN đang trong thời kỳ hôn nhân
- Việc phân chia đất được thực hiện khi ông X còn sống, nhưng em muốn các bác giúp em hiểu rõ hơn trong cả 2 trường hợp: Phân chia đất khi ông X còn sống và khi ông X đã mất.
- Em chưa hiểu câu hỏi của anh về hình thức của văn bản phân chia??

@thuykieu: Cảm ơn về những thông tin của chị, tôi không phải là người con thứ 3, xin lỗi vì không thể nói rõ với chị tôi là ai trong cái mớ bòng bong này :D:D. Mong chị quan tâm và có thêm nhiều thông tin hơn nữa để giúp tôi hiểu rõ vấn đề hơn.

[sai-gon]

Sở dĩ cần làm rõ các vấn đề như vậy là vì:
- Nếu Giấy chứng nhận được cấp trong thời kỳ hôn nhân thì đó là tài sản chung vợ chồng.
- Việc phân chia đất được thực hiện khi ông X còn sống, thì việc chia đó sẽ trên cơ sở của Hợp đồng tặng cho. Còn nếu sau khi ông X mất thì đó là chia thừa kế. Tương ứng với 2 hình thức đó là 2 thủ tục khác nhau, nếu đúng thủ tục mới phát sinh giá trị pháp lý.

Như bạn nói, việc phân chia được thực hiện khi ông X còn sống, do đó có thể hiểu là ông làm Hợp đồng tặng cho các con, nhưng chưa làm thủ tục tách sổ. Ở đây, thời điểm tặng cho cũng quan trọng. Vì nếu theo Luật đất đai 2003 hiện nay, Hợp đồng tặng cho phải công chứng mới có giá trị pháp lý.
Giả sử việc tặng cho đó là hợp pháp thì đương nhiên 170m còn lại vẫn thuộc quyền sử dụng của ông X và vợ. Nên khi ông X chết, lại phát sinh quyền thừa kế, 170m đó sẽ chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất là: vợ, 3 con.

[caonguyen1]

Cảm ơn các anh, chị đã quan tâm và giúp đỡ!
Xin cho em biết những điều các anh, chị vừa trình bày em có thể tìm thấy ở đâu (khoản nào. điều nào?). Em cũng muốn tìm hiểu về luật 1 chút :D:D:D

[tqcovtau]

- Tìm trên mạng Nghị định 70/2001 hướng dẫn thi hành luật Hôn nhân gia đình tại điều 5 có hướng dẫn vì sao tài sản chỉ ghi tên một người nhưng vẫn có thể coi là tài sản chung ý.
- Nếu có/ thấy giấy chứng nhận QSDĐ thì nên nêu cụ thể:

1.Trang 2 GCN ghi gì: Người đứng tên cá nhân hay hộ gia đình - cột 3? mục đích sử dụng đất - cột 4? thời hạn sử dụng - cột 5? ( theo quyết định ...hoặc để trống). ngày tháng năm cấp sổ dòng cuối.

2. trang 3 thì là họa đồ hiện trạng như thế nào? chỉ thể hiện số thửa hay giống trang 2 không?

3. Trang 4: mục thay đổi ghi sao nếu có điều kiện thì ghi nguyên văn không thêm bớt.

Thì mới có phần nào giải thích cụ thể. Bạn không nêu cụ thể thì rất tốn thời gian giả định các tình huống - sở dĩ nói như vậy thì bạn cũng biết luật thay đổi liên tục còn hơn giá Mì Gói - Hủ tiếu gõ - xăng dầu - cho vay nặng lãi.

[ductienvt]

Cảm ơn các bác, em sẽ quay lại chủ đề này trong vài ngày nữa, sau khi tìm hiểu rõ hơn.