Tranh chấp QSDĐ nông nghiệp

[thinhphat]

ông Thi có 5 công đất ruộng chưa có CNQSDĐ, năm 1996 ông Thi bán lại cho ông Nhân với số vàng là 8 lượng (có làm giấy tay, có những người xung quanh làm chứng, không có công chứng), nhưng ông Nhân chỉ mới trả được 4 lượng, hai bên cam kết khi nào trả đủ số vàng còn thiếu sẽ làm CNQSDĐ cho ông Nhân. Ông Nhân sử dụng ổn định từ năm 1996 đến năm 2008 ông Nhân cố lại số đất trên cho tôi với số vàng 4 lượng với thời hạn là 3 năm, khi hết hạn 3 năm ông Nhân trả lại tôi 4 lượng vàng tôi sẽ trả lại đất, nếu không tôi có quyền làm tiếp (có làm giấy tay và có những người xung quanh làm chứng). Nhưng đến năm 2010 thì ông Thi đòi lấy lại số đất trên để bán cho người khác với lí do là ông Nhân chưa trả đủ số vàng như cam kết. Các bạn cho mình hỏi:
- Ông Thi có quyền lấy lại số đất trên không (ông này không có 1 loại giấy tờ nào cả, vì đây là đất ông bà để lại cho ông Thi), ông Thi có được cấp CNQSDĐ không nếu ông Nhân không đồng ý
- Nếu ông Nhân đồng ý trả đủ số vàng còn thiếu thì ông Nhân có được cấp CNQSDĐ không như cam kết lúc mua bán?
- Tôi có bị mất số vàng trên không (vì tôi mới sử dụng được mới có 2 năm) và tôi có quyền gì trong tranh chấp này?
- Nếu hòa giải thì khả năng hòa giải theo hướng nào
Rất mong ý kiến đóng góp của các bạn, chân thành cảm ơn!

[hungbaoco]

Luật sư xin trả lời vấn đề của bạn như sau:
- Theo như bạn trình bày thì tính đến thời điểm hiện nay mảnh đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng chưa tiến hành nộp hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ. Vì vậy kể từ ngày 01/01/2008 người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn. Do đó nếu một trong các bên tiến hành khởi kiện ra Tòa thì Tòa án cũng sẽ không thụ lý vì đất không có GCN và các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ. Tòa án chỉ giải quyết nếu các bên chỉ tranh chấp tài sản gắn liền với đất => Bạn nên lựa chọn hưởng giải quyết tranh chấp có lợi nhất trong trường hợp này.
+ Ông Thi muốn lấy lại đất hay không phải dựa vào nội dung giấy viết tay đó, cụ thể là thời điểm ông Nhân phải trả hết 4 lượng vàng còn lại là khi nào? Nếu không cóm quy định thì ông Thi không có quyền lấy lại đất trừ phi ông Thi đã thông báo trước một thời hạn nhưng ông Nhân vẫn không trả, nếu có quy định thời điểm trả nhưng ông Nhân không trả theo như thỏa thuận thì ông Thi có quyền đòi lại đất.
+ Nếu ông Nhân trả lại đất và không ai tranh chấp thì ông Thi vẫn làm hồ sơ xin cấp GCNQSDD được theo quy định tại ND84/2007 và ND88/2009 của chính phủ.
+ Nếu ông Nhân trả đủ vàng và ông Thi không tranh chấp gì thì ông Nhân sẽ được cấp GCNQSDD*
+ Vì hợp đồng ký với bạn là 3 năm nhưng bạn mới sử dụng được 1 năm, do đó bạn vẫn có quyền đối với phần diện tích đất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với phần đất ông Nhân mua (Tùy vào thời điểm...trong giấy viết tay). Số vàng trên bạn hoàn toàn có thể lấy lại được. (Lưu ý cụm từ cố đất là từ ngữ địa phương ở nơi bạn, cố gắng dùng từ phổ thông cho dễ hiểu bạn nhé, tránh tình trạng tranh chấp rồi phải giải thích hợp đồng)
+ Các bên nên ngồi lại hòa giải nhưng phải khôn khéo để mình được lợi nhất. (Phần này dài nên xin đề cập sau). Nếu cần thêm thông tin có thể trao đồi thêm. Trân trọng!

[vua_biotech]

Xin cảm ơn luật sư
Tôi cần trao đổi thêm:
- Trong giấy viết tay mua bán đất giữa ông Thi và Nhân năm 1996 có ghi thời hạn trả đủ số vàng là năm 1998, ông Thi đã đi khỏi địa phương từ năm 1996 cho đến nay (năm 2010), năm 2000 ông Thi có quay về địa phương để đòi lấy đủ số vàng, nhưng ông Nhân không có điều kiện trả và đã được UBND xã giải hòa cho trả chậm (nhưng không có biên bản hòa giải và ông Thi cũng không đồng ý kết quả hòa giải của UBND xã), rồi ông Thi lại đi khỏi địa phương và sự việc được nằm im cho đến nay
- Nếu ông Nhân không trả lại đủ số vàng cho tôi mà đề ông Thi lấy lại đất và làm GCNQSDĐ thì tôi có quyền tranh chấp số đất trên không (Ghi chú: điều kiện ông Nhân bây giờ là không có khả năng trả nợ), tôi làm sao để lấy lại 4 lượng vàng đó.
- Tôi đồng ý trả lại đất trước thời hạn hợp đồng giữa tôi và ông Nhân miển sao tôi nhận lại đủ 4 lượng vàng
- Xin tư vấn cho tôi cách nào có thể lấy lại 4 lượng vàng đó
Rất mong được sự giúp đở của Luật sư và các bạn

[phamfood]

Chào anh,

Theo tôi hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Thi và ông Nhân vẫn có hiệu lực pháp lý , và được công nhận theo quy định tại tiểu mục 2.3 - mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC ban hành ngày 10 tháng 8 năm 2004 khi có các điều kiện quy định chứng minh quyền sử dụng thực tế

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 (Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003) và điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không đảm bảo mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Mặt khác, chính ông Thi cũng đã công nhận hợp đồng, chỉ đòi ông Nhân phải trả số tiền còn thiếu. Thời hạn trả cũng không là mấu chốt, khi các bên thỏa thuận đó là thời điểm làm GCNQSD đất chứ không phải là thời điểm thanh toán dứt điểm. Trong trường hợp này, ông Thi chỉ có khả năng yêu cầu ông Nhân thanh toán số tiền còn lại.

Tuy nhiên đó là quan hệ giữa ông Nhân và ông Thi, không liên quan đến anh. Anh chỉ cần quan tâm đến thỏa thuận giữa anh và ông Nhân, cứ theo thỏa thuận này mà thực hiện. Việc không thực hiện tiếp thỏa thuận là phía ông Nhân chứ không phải từ anh, nên nếu không tiếp tục thực hiện thì ông Nhân sẽ phải trả lại số vàng trên. Chuyện giữa ông Nhân và ông Thi anh không cần và cũng không có quyền can thiệp, cứ thương lượng với ông Nhân để giải quyết vấn đề của anh.

[timber]

Bạn vu07 thân mến!
"Theo tôi hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Thi và ông Nhân vẫn có hiệu lực pháp lý , và được công nhận theo quy định tại tiểu mục 2.3 - mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC ban hành ngày 10 tháng 8 năm 2004 khi có các điều kiện quy định chứng minh quyền sử dụng thực tế". Trường hợp này không áp dụng được đâu bạn ạ.
- Mảnh đất ông Thi có được không hề có bất kì giấy tờ nào như người hỏi đã nói trên. Do đó, Tòa án không có thẩm quyền giải quyết đối với trường hợp này.
( Lưu ý bạn vu07 thêm, NQ02/2004 quy định về trường hợp này là Tòa án công nhận hợp đồng khi thẩm quyền thuộc Tòa và trên đất đã có tài sản được tạo lập như: Cây trồng lâu năm, làm nhà kiên cố và những loại tài sản gắn liền với đất có giá trị và mang tính ổn định.... Còn ở đây chỉ là trồng lúa (cây hàng năm), theo thực tiễn xét xử Tòa án không công nhận đâu bạn nhé. Và nếu làm nhà Tòa cũng không được quyền công nhận hợp đồng bởi vì đất này cho tới nay vẫn là đất nông nghiệp. Theo quy định của Luật đất đai 2003, NĐ181... không cho phép vì trái mục đích sử dụng do đó NQ02 không được áp dụng đối với trường hợp trên.)

[cuahangso5]

Giữa luật và nghị quyết thì áp dụng cái nào bạn? Bạn đọc lại Luật ban hành văn bản QPPL và những quy định của pháp luật đất đai sẽ rõ.
- Đất sử dụng lâu dài chỉ là căn cứ để được cấp GCNQSDĐ. Không phải căn cứ để công nhận hợp đồng.
- Bạn tìm một bản án hoặc trường hợp thật tế chứng minh ý thứ 3 của bạn đi. Mình dám chắc với bạn là nếu tài sản trên đất là cây hàng năm, cây ngắn ngày... Tòa án sẽ không công nhận hợp đồng theo như NQ02/2004. Nếu tìm không ra thì lên Tòa án Gò Vấp mình sẽ cung cấp cho một trường hợp tương tự để bạn tham khảo.
- Lý do không áp dụng NQ02 ở trường hợp này là đất không có bất kì giấy tờ nào theo như người hỏi nêu ra. Do đó không thuộc thẩm quyền của Tòa án (Điều 136 LĐĐ). Ý thứ 2 mở rộng thêm nếu có Tòa án vẫn không công nhận hợp đồng lý do như trên. Trân trọng!

[ductienvt]

À, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật tuy em học lâu rồi, trí nhớ còn tốt còn nắm nguyên tắc luật, không cần đọc lại; chẳng có gì mà bảo rằng Nghị quyết trái luật nên phải lựa chọn luật để áp dụng mà không đụng tới nghị quyết?

- Nói sử dụng đất lâu dài là yếu tố công nhận hợp đồng bởi: các bên đều thừa nhận là có việc chuyển nhượng, các bên không tranh chấp, bên chuyển nhượng chỉ yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán phần tiền còn thiếu.
- Vậy tranh chấp này theo anh thì cơ quan này giải quyết, nếu bên chuyển nhượng yêu cầu xem xét sự vô hiệu của hợp đồng ? UBND giải quyết chăng ?
- Người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng tuy không có các giấy tờ nhưng không có nghĩa là không có, nếu mảnh đất trên có tên trong sổ địa bộ thực hiện việc kê khai nhà đất qua các thời kỳ ...của bên địa chính thì sao ?
- Nếu như vậy thì cơ sở nào áp dụng để giải quyết như anh đề cập ở bài viết đầu tiên?
- Một án văn chẳng nói lên điều gì bởi án lệ làm gì được công nhận ở Việt Nam, chắc gì nó đã chính xác ? Chưa có vụ nào diễn ra chỉ là chưa chứ không phải không.

[pramod]

Xin cảm ơn Luật sư Quý và bạn Vu07
Tôi xin bổ sung thông tin:
Mảnh đất trên có trong bản đồ địa chính xã và được ghi tên bà Hoa (Bà Hoa là mẹ ruột ông Thi)

[mtcorp]

mạo phép cắt ngang lời hai luật sư: Vu07 và Luật sư Quý.

Về mặt nhận định, giangquyet cũng nhận định đây là một tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp 1: Áp dụng quy định của Luật đất đai 2003 để giải quyết tranh chấp trên. Áp dụng Điều 136 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên tranh chấp trên lại là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại của tranh chấp hợp đồng và là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất chứ không phải là tranh chấp đất đai. Liệu Tòa án có thẩm quyền giải quyết đối với một tranh chấp hợp đồng?

Trường hợp 2: Áp dụng quy định của Nghị Quyết. Đã có cơ sở để áp dụng nghị quyyết. Tuy nhiên nếu khai thác quy định về công nhận hợp đồng sẽ thấy có điểm bất cập.
1. Chú ý đoạn quy định: "Bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố..." Tại sao phải quy định là nhà kiên cố mà không quy định không là Nhà? Tại sao phải quy định là cây lâu năm mà không phải là cây cối, hoa màu hay...Điều đó chứng tỏ tài sản trên đất phải thể hiện được tính sử dụng ổn định lâu dài. Nhà kiên cố và cây lâu năm mới thỏa mãn điều đó. Trường hợp cây hàng năm thì người sử dụng đất bắt buộc phải chứng minh và chỉ có thể chứng minh thông qua hóa đơn thuế.
Không thể nói năm 2001 tôi trồng cây hàng năm có nghĩa là trước đó tôi cũng trồng cây hàng năm và sử dụng ổn định đất...

Vài lời chia sẻ với hai luật sư. Mong các luật sư, luật gia tiếp tục tranh luận, thảo luận trên tinh thần cống hiến cho học thuật.