Xin tư vấn việc mua nhà đất bằng giấy tay

[lesen.dv]

Kính gửi các Anh/ Chị trong diễn đàn.

Mong các Anh/ Chị tư vấn giúp. Gia đình tôi thuộc thành phần lao động nghèo ở TP.HCM. Cha mẹ, Anh Chị Em và con cháu tôi khoảng 18 người ( 4-5 gia đình ) phải sống trong một ngôi nhà 64m2, nên mọi sinh hoạt rất khó khăn. Nhìn cảnh Cha me già và con cháu không nơi nghĩ nghơi, học hành cho đàng hoàng tôi thật ứa nước mắt. Tôi cố gắng làm việc, giành dụm để mua thêm một miếng đất khác, hầu chia sẽ chỗ ở cho gia đình được tốt hơn. Nhưng tích lũy của tôi tăng 1 thì đất tăng 2->3 lần, nên không thể mua được miếng đất cho đàng hoàng, có giấy tờ hợp lệ, cuối cùng vào tháng 5 vừa rồi tôi quyết định mua một miếng đất bằng giấy tay với số tiền 300.000.000đ. Nguồn gốc đất như sau : Đất do ống A sử dụng từ tổ tiên để lại. Nhưng chưa có chứng nhận QSĐ do nhà nước cấp. Ông A có 8 người con. Ông A bán lại cho ông B ( cò nhà đất ) Ông B bán lại cho tôi. Khi mua đất Tôi có tham khảo ý kiến ông A xem hai bên có tranh chấp gì không ? Ông A bảo không sao con cứ mua của ông B vì Bác đã bán cho ông ấy rồi. Theo hợp đồng tay giữa tôi và ông B: Thì tôi thanh toán đủ chỉ giữ lại 20.000.000đ đến khi có sổ hồng mới thanh toán hết. Trong hợp đồng giữa tôi và ông B, có sự xác nhận của ông A và 1 trong 8 người con của ông A và thêm một nhân chứng nữa cùng ký . Tôi đã thanh toán một phần tiền cho ông B tại nhà ông A để ông B thanh toán cho ông A. Đến nay tôi đã thanh toán đủ cho ông B như cam kết và cho anh chị tôi vào ở, nhưng ông B vấn chưa thanh toán hết cho A. Đến lúc này các người con còn lại của ông A yêu cầu ông B thanh toán hết nếu không sẽ đuổi gia đình tôi ra ngoài và khóa cửa lại, tôi thật sự thật vọng và khủng hoảng vì trong đó có một phần là tiền vay nợ. Vậy tôi có những câu hỏi như sau :

1/ Ông A và các con của ông ấy có quyền yêu cầu gia đình tôi ra khỏi căn nhà đó hay không, trong khi có xác nhận của ông và 1 trong người con của ông ?

2/ Trong trường hợp này tôi kiện ông B, thì tòa án hay UBND Phường sở tại có thụ lý hồ sơ với các khế ức băng giấy tay chưa qua công chứng hay không ? và tội danh ông B tôi có thể kiện là tội danh gì ?

3/ Xu hướng tòa sẽ xử cho tôi ra sao ?

Kính mong các Anh Chị có kinh nghiệm và có kiến thức pháp luật thương hoàn cảnh con cháu tôi bỏ chút ít thời gian tư vấn hộ cho tôi.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

[binhan]

Chào Anh.

Về nguyên tắc, theo quy định của Bộ Luật dân sự và Luật đất đai thì việc chuyển nhượng QSD đất đúng pháp luật phải thỏa mãn những điều kiện sau đây:

1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có năng lực hành vi dân sự;

2. Mục đích, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3. Người tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;

4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất hoặc có 1 trong các loại giấy tờ về QSD đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Luật Đất đai năm 2003;

5. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSD đất phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của Bộ Luật dân sự;

6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được chứng nhận của Văn phòng công chứng hoặc được chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Theo đó, việc mua bán tay và đất của người bán chưa có GCNQSDĐ là chưa đủ cơ sở pháp lý để bảo về quyền lợi cho Anh.

i. Ông A có quyền đuổi gia đình Anh ra khỏi nhà không?

A và B giao dịch với nhau B chưa hoàn thành các nghĩa vụ của mình là vi phạm hợp đồng. Vậy giao dịch giữa A và B chưa hoàn thành kéo theo giao dịch giữa B và Anh chưa tồn tại.

lúc này A có quyền đòi nhà, Anh phải trả lại nhà.

ii. Anh muốn kiện ông B.

Lúc này Anh kiện ông B thì toà án có thẩm quyền giải quyết. trong đơn kiện là yêu cầu ông B hoàn trả lại số tiền đã nhận của Anh và thiệt hại phát sinh (Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có)

Tòa án cấp quận, huyện là cơ quan có thẩm quyền xét xử tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự do anh khởi kiện.

Trong trường hợp bị đơn không có nơi cư trú nhất định, anh có thể khởi kiện tại Tòa án nơi có mảnh đất chuyển nhượng (theo điểm c khoản 1 Điều 35 BLTTDS).

Về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự, Điều 427 Bộ luật Dân sự quy định là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân anh xâm phạm.

Đây là tranh chấp dân sự nên ông B ko phạm tội hình sự.

iii) Xu hướng toà sẽ xử cho Anh.

Yêu cầu ông B phải hoàn trả lại số tiền đã nhận của Anh.

Thân ái

[aumy.wood]

Tôi xin thành thật cảm ơn Anh Hồ Đức Minh đã giúp tôi hiểu sự việc khá rỏ ràng. Và mong nhận thêm sự góp ý từ các Anh Chị xa gần.

Xin cảm ơn!

[furniweb]

- Hợp đồng chuyện nhượng quyền sử dụng đất của bạn và ông B bị vô hiệu ngay từ đầu, do đối tượng của hợp đồng chưa được phép chuyển nhượng do chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng.