thời hạn đặt cọc nghĩa là gì

[daithanhxk]

ba mẹ tôi có mua miếng đất tái định cư và đã ký kết hợp đồng mua đất. Trong hợp đồng có ghi thời hạn đặt cọc là 90 ngày, nay đã hết hạn trên nhưng bên bán đất vẫn chưa có giấy chủ quyền sử dụng đất, nên chưa thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Trong phần "Mục đích đặt cọc" có ghi "việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng sẽ được thực hiện ngay sau khi bên bán đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Vậy trường hợp này có được coi là bên bán đất đã vi phạm hợp đồng, đã từ chối giao kết hay không? Ba mẹ tôi có được bồi thường tiền đặt cọc hay không?nếu không, Chúng tôi phải đợi bên bán đất có giấy chủ quyền đến bao giờ? Thời hạn đặt cọc có ý nghĩa gì? vì đã hết thời hạn đặt cọc nhưng ba mẹ tôi vẫn không thể thực hiện giao kết chuyển nhượng do bên bán đất chưa có giấy chủ quyền ? Trong hợp đồng đặt cọc trên, mục "thời hạn đặt cọc" và "mục đích đặt cọc" có phải mâu thuẩn nhau trong việc xác định thời hạn giao kết hay không? làm sao để xác định được bên bán đất có vi phạm hợp đồng không? Xin cám ơn

[cpthienhoa]

Qua nội dung của bạn, mình có ý kiến sau:

Thứ nhất: Mục đích đặt cọc" có ghi "việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng sẽ được thực hiện ngay sau khi bên bán đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Theo nội dung ghi trên văn bản đặt cọc này không phản ánh chính xác bản chất của mục đích đặt cọc mà nó chỉ thể hiện về mặt kỹ thuật khi nào sẽ tiến hành thủ tục sang tên chủ quyền.

Mục đích đặt cọc: đảm bảo khả năng giao kết, thực hiện Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Do vậy, khi giải quyết tranh chấp giựa bạn và người đó liên quan đến việc đặt cọc trên, Tòa án sẽ căn cứ vào ý chí của hai bên khi giao kết thỏa thuận đặt cọc. Mà việc này xác định này phải phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người xét xử.

Do đó, để có cách giải quyết nhất, bạn nên cung cấp chi diễn đàn nguyên văn văn bản đặt cọc để có cách giải quyết tốt nhất cho bạn.

Còn về thời hạn đặt cọc có ghi là 90 ngày: nội dung này không rõ ràng nên khó làm cơ sở ràng buộc bên bán.

[vinatex]

Trong trường hợp trên, có 2 quan hệ giao dịch cần được xem xét:
- Giao dịch đặt cọc:
- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giao dịch đặt cọc nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Khi giao dịch đặt cọc được xác lập thì bên đặt cọc phải nộp đủ tiền đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ở thời hạn 90 ngày mới phát sinh quyền được ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ về sau, hoặc xử lý đền cọc theo thảo thuận trong giao ịch đặt cọc. Nếu không thực hiện quyền nộp tiền thì đương nhiên sẽ không phát sinh các quyền trên về sau - sau khi có GCNQSDĐ.

Mục đích đặt cọc được đóng vai trò là căn cứ để xác định các bên có thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, xem xét có bên nào vi phạm hay không.Nếu bên nào không chịu giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sau khi có GCN (cái khó là không đề cập thời gian sau bao lâu) thì sẽ bị mất cọc( đối với bên đặt cọc) hoặc bị phạt cọc (đối với bên nhận cọc) theo Điều 358 Bộ luật dân sự.

“Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”


Trong t/h bạn đề cập, gia đình bạn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ nộp tiền đặt cọc - vi phạm nghĩa vụ nộp tiền cọc. Vấn đề ở đây là có ràng buộc cam kết rằng thời gian 90 ngày kia cũng là thời gian bên nhận cọc có được GCNQSDĐ hay không. Nếu không cứ theo thỏa thuận như bạn trình bày thì đến giờ phút này, gia đình bạn là bên vi phạm nghĩa vụ trong giao dịch đặt cọc.. Tuy nhiên sự vi phạm trên không có nghĩa là bị phạt cọc; nhưng có nghĩa là gia đình bạn phải nộp tiền đặt cọc cho bên nhận cọc theo Điều 302 BLDS ( trừ khi trong giao dịch đặt cọc ghi nhận nội dung xử lý khác)

“Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ dân sự
1. Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được nghĩa vụ dân sự do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.”

Tất nhiên những nhận định trên chỉ căn cứ trên cơ sở lời bạn trình bày, muốn được chi tiết cần phải biết được nội dung cụ thể giao dịch.

* Trao đổi với bạn trunghieutvdt




- Mục đích đặt cọc ở đây được xác định là giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với thời điểm là sau khi có GNCQSDĐ
"việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng sẽ được thực hiện ngay "

- Mục đích đặt cọc: chỉ có đảm bảo việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chức không phải gồm cả thực hiện.

[longdatautovol]

@neo85: phiền bạn đọc lại nội dung câu hỏi của tôi. Gia đình tôi đã nộp đầy đủ số tiền đặt cọc:

[inexim-iec]

newmoon,bạn nên xem kỹ lại chỗ này, "thời hạn đặt cọc là 90 ngày " nghĩa là trong 90 ngày gia đình bạn phải đặt cọc. Nó khác hoàn toàn với " thời hạn 90 ngày kể từ ngày đặt cọc "." thời hạn 90 ngày kể từ ngày đặt cọc " nghĩa là gia đình bạn đã đặt cọc và trong 90 ngày, bên bán phải thực hiện 1 điều khoản nào đó.Bạn xem kỹ lại xem, hay là up cái HĐ đó lên dc ko ? Tam sao thất bản :))

[umivungtau]

Gửi newmoon123,

Chính bạn chứ không phải tôi cần phải chú ý về mặt ngôn từ; bạn trình bày chẳng đâu vào đâu cả chứ không phải tôi; trong nội dung nguyên văn chẳng có điều nào thể hiện gia đình bạn đã đặt cọc.

Tốt nhất cứ như bạn qhieu noi cứ thấy thực tế giao dịch như thế nào đã.