hỏi về luật mua bán đất đai

[cuahangso5]

Tháng 6 năm 2009, cha tôi có đồng ý bán 1hecta đất cho ông A,và ông A đã có giao tiền cọc trước là 30 triệu đồng.Giá đúng đó là 40 triệu/công.Vì lúc đó cha tôi bệnh nặng nên rất cần tiền.Trong điều khoản mà 2 bên đã kí lúc đó,có điều khoản là nếu như bên cha tôi hủy hợp đồng thì sẽ bồi thường gấp 30 lần số tiền cọc đó cho ông A.Còn nếu ông A hủy thì ông ta sẽ mất toàn bộ số tiền đó. Lúc làm giấy thì đất đó bị dính rừng phòng hộ,đó là rủi ro không mong muốn của cả 2 bên, và vì thế mà việc mua bán không thành. Lúc đó ông A cũng đổi ý bảo là không mua nữa,cha tôi đã năn nỉ xin ông ấy mua nhưng ông ấy cương quyết không mua.Và cha tôi đã nói rằng đến khi nào bán được đất sẽ trả ông số tiền 30 triệu đó.Đến tháng 12 năm 2009, ông A quay lại đòi mua nhưng cha tôi không đồng ý,vì ông A đòi mua với giá cũ là 40 triệu/công.Cha tôi đòi giá cao hơn thì ông A đã có những lời lẽ xúc phạm đến cha tôi.
Tháng 4 năm 2010, ông A đã nộp đơn kiện lên UBND xã đòi bên nhà tôi phải bồi thường số tiền gấp 30 lần lúc trước ngay khi hay tin có người đến mua đất nhà tôi.
Đất nhà tôi do cha tôi khai khẩn và được cấp giấy CNQSDĐ từ năm 2004 và đã trồng rất nhiều cây ăn trái.Nhưng giờ kiểm lâm lại dựng cột mốc rừng phòng hộ trên đất đó.Mặc khác,giấy CNQSDĐ lại nằm trong ngân hàng từ lúc trước khi bán đất cho ông A.
Giờ cha tôi đã qua đời,việc này rất khó giải quyết.Ông A không đến nhà nói chuyện nghiêm túc với mẹ tôi mà viết đơn kiện luôn.Vậy nếu ra tòa thì gia đình tôi sẽ giải quyết ra sao?Hợp đồng đã qua 6 tháng thì có xem như hết hiệu lực không??Trong hợp đồng đối với ông A,con số 30 lần số tiền cọc còn nhiều hơn cả số tiền ông ta bỏ ra mua 1 hecta đất!Như vậy có hợp lý không?Và nếu đất dính rừng phòng hộ thì có bán được nữa không?
Hiện gia đình tôi đang rất lo lắng.
Tôi rất mong được sự tư vấn của các vị luật sư.Xin chân thành cảm ơn.

__________________________________________________

[thanhlongcoltd]

Chào bạn
Vấn đề trên của bạn tôi xin phép được phúc đáp như sau:
Một thông tin rất quan trọng bạn chưa cung cấp cho chúng tôi, đó là thời gian đặt cọc được quy định trong hợp đồng đặt cọc.
Mong bạn cung cấp thêm các thông tin sau, như vậy chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn rõ ràng, cụ thể hơn.
+ Thời gian quy định trong hợp đồng đặt cọc.
+ Người đứng tên trong giấy CNQSDĐ

[tritinh]

Theo quy định tại Điều 103, 104 Nghị định 181/2004 của CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai thì hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng dất ở, đất nông nghiệp trong hku vực rừng phòng hộ nếu như không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Nhưng nếu như họ sinh sống tại khu vực này thì đương nhiên được được phép chuyển nhượng.

Do đó, muốn biết ai đúng ai sai trong trường hợp này thì cần phải xác định : ông A sinh sống ở đâu, cha bạn và ông A có biết đất này thuộc khu vực rừng phòng hộ?

Trở lại vấn đề mà bạn đề cập, do bạn trình bày không rõ ràng nội dung ghi nhận giữa các bên chính xác ra sao nên tôi căn cứ vào lời trình bày của bạn mà suy đoán: là cha bạn đã nhận tiền cọc nhưng HĐ chuyển nhượng chưa được ký kết – “mua bán không thành”

“Trong điều khoản mà 2 bên đã kí lúc đó,có điều khoản là nếu như bên cha tôi hủy hợp đồng thì sẽ bồi thường gấp 30 lần số tiền cọc đó cho ông A.Còn nếu ông A hủy thì ông ta sẽ mất toàn bộ số tiền đó” - nếu nguyên văn ghi nhận trong hợp đồng là như bạn nói thì điều kiện xem xét có sự vi phạm ở đây hay không là sự hủy bỏ hợp đồng. Cấn làm rõ nội dung là hủy bỏ hợp đồng nào : HĐ chuyển nhượng hay HĐ đặt cọc?

Xem xét ở việc thực hiện ở giao dịch đặt cọc ( quy định ở Điều 358 BLDS) thì khi các bên chấp thuận không tiếp tục thực hiện thỏa thuận thì đương nhiên việc phạt cọc không xảy ra do các bên dồng thuận chấm dứt ( trong trường hợp ông A sống ngoài khu vực rừng phòng hộ thì việc giao dịch đã vi phạm pháp luật nên dẫn đến đặt cọc là vô hiệu), không ai vi phạm điều khoản phạt cọc nên bên nhận cọc chỉ sẽ trả lại phần đã nhận; mọi việc kết thúc.

Việc các bên ghi nhận việc phạt cọc gấp bao nhiêu lần, luật không cấm nên quy định gấp cả trăm, hay nghìn lần cũng được. Còn hiệu lực thì nếu không thỏa thuận thời điểm thì đương nhiên vẫn tồn tại nếu không có vi phạm khác.

Theo đánh giá của tôi, gia đình bạn sẽ chỉ phải trả lại phần tiền đã nhận từ ông A mà thôi, nếu có cơ sở chứng minh được rằng các bên đã chấm dứt thỏa thuận thực hiện hợp đồng.

Trên đây chỉ là phần nhận định sơ khai; để biết chi tiết bạn có thể scan bản hợp đồng thành file và chuyển file hợp đồng các bên ghi nhận thì mới có cơ sở đánh giá chính xác.

[kaiser]

cảm ơn các member đã giúp đỡ gia đình chúng tôi!
Chúc các bạn luôn vui!
@ Vũ Hải:
Bản hợp đồng chỉ là hợp đồng đặt cọc thôi,và không ghi thời hạn bao lâu.
Mình muốn hỏi như vậy thì hợp đồng vẫn còn thời hạn?
GCNQSDD do cha tôi đứng tên.
@ Vu07:
Mình sẽ gửi file hợp đồng cho bạn sau nha.
Việc đất thuộc rừng phòng hộ cả 2 bên đều không biết.Trong hợp đồng cha tôi có cam kết là đất không bị tranh chấp.Chỉ vậy thôi.
Mình có thắc mắc nữa là vậy nếu lý do hủy bỏ cam kết ngoài phạm vi hợp đồng thì sao?Quy định tại điều khoản nào?
Ông A chỉ là người mua đất thôi,ông ấy được ng môi giời giới thiệu,và ông ấy sống ở thị trấn,không sống ở khu vực này.