Luật sư xem dùm cháu việc tranh chấp hợp đồng

[myanco2003]

Thang 1 năm 2010 Ba của cháu có bán nữa căn nhà cho anh Huy với giá là 580 triệu, khi bán hai bên có làm giấy hợp đồng mua bán và hợp đồng đặt cộc bên anh Huy có đưa tiền đặt cọc là 400 triệu sau khi ra công chứng thì đưa số tiền còn lại là 180 triệu nhưng khi đi ra công chứng hai bên mới biết là không được tách nhà vì diện tích của Ba cháu là khoảng 35 m2 là nhỏ nên không được công chứng Bên anh Huy đòi tiền lại vì không được công chứng Ba em có nói với anh huy là làm hợp đồng tay và có tổ trưởng và công phường làm chứng nếu Ba em làm khó dễ sẽ chịu trước mọi pháp luật nhưng bên anh Huy không chịu và cứ đòi tiền lại .Nhưng bắt đầu khi nhận tiền cọc là 400 triệu ba em đã đưa cho ngân hàng đề lấy lại sổ hồng cái đó bên anh Huy cũng biết là khoảng 350 triệu và 50 triệu còn lại là trả cho bên ngoài nên không có tiền trà lại cho anh Huy số tiền đó liền Ba em có đề nghị là bây giờ sẽ vay lại ngân hàng là 300 triệu để trả cho anh huy vì ngân hàng lúc này rất khó nên chỉ vay được nhiêu đó và 100 triệu còn lại trả trong vòng 1 năm nhưng anh huy cứ khăng khăng là phải trả đủ Ba em nói là trả ngay tức khắc 400 triệu ngay không được nên anh huy đã kiện ba em ra tòa làm ba em không thể vay ở đâu được nữa vì tòa đã gửi tới các cơ quan của nhà nước nên không ra công chứng được


Cháu mong luật sư tư vấn dùm cháu chứ gia đình cháu nghe bên kia nói là nếu tòa án sử thì bên cháu sẽ hoàn trả lại 400 triệu liền nếu không trả sẽ bị tòa phát mãi quyên căn nhà cháu thấy như vậy là không công bằng ,vì nhà cháu chỉ có bán nửa căn nhà sao lại phát mãi quyên căn được , ban đầu bên kia chấp nhận đưa tiến đặt cọc rồi sao đó đổi ý lại nói là do nhà nước không cho tách vì diện tích nhỏ nên không mua

Cháu rất mong luật sư tư vấn dùm cháu hiện tại tòa vẫn chưa xử

Cảm ơn luật sư đã đọc nội dung của Cháu viết

[khanhgiaco]

Chào em,

Trường hợp của gia đình em , anh nghĩ như sau:

- “làm giấy hợp đồng mua bán và hợp đồng đặt cộc bên anh Huy có đưa tiền đặt cọc là 400 triệu sau khi ra công chứng thì đưa số tiền còn lại là 180 triệu”
Trong khi tổng số tiền giao dịch là 580 triệu đồng, nhưng vậy có thể thực chất số tiền 400 triệu này chỉ là tiền đưa trả trước chứ không phải tiền đặt cọc trừ trường hợp có thảo thuận chuyển hóa số tiền trên sang tiền thanh toán. Anh không biết nội dung cụ thể của các thỏa thuận này như thế nào nên chưa ra ý kiến, nhưng với sự việc như em trình bày thì tạm theo hướng đó là tiền đặt cọc.

- “ban đầu bên kia chấp nhận đưa tiến đặt cọc rồi sao đó đổi ý lại nói là do nhà nước không cho tách vì diện tích nhỏ nên không mua”
Theo nội dung trên thì bên không muốn giao kết hợp đồng là bên mua chứ không phải phía gia đình em nên việc đòi lại tiền cọc của bên mua là không có căn cứ; họ sẽ phải mất tiền cọc. Bởi theo quy định của Bộ luật dân sự tại Điều 358 thì
“Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Lý do mà bên mua đưa ra để không tiến hành giao kết hợp đồng “vì diện tích của Ba cháu là khoảng 35 m2 là nhỏ nên không được công chứng để đòi lại tiền đặt cọc “ là không có căn cứ như anh đã đề cập ở trên vì chính người bán là người không chịu giao kết hợp đồng chứ không phải gia đình em. Điều này cũng không đúng về khi trong trường hợp này việc không tách được thửa không phải là yếu tố quyết định làm cho các bên không công chứng được.

Luật pháp không quy định phải đủ diện tích tách thửa mới được phép giao dịch nhà đất, nên những trường hợp đáp ứng yêu cầu: có GCNQSDNĐ, không bị quy hoạch, không bị kê biên, không tranh chấp đều có thể được chấp nhận, và nhà nước vẫn sẽ công chứng cho hợp đồng. Tuy không tách thửa được nhưng có giải pháp giải quyết vấn đề trên là ghi tỉ lệ sở hữu phần diện tích nhà thực tế sẽ được ghi trong hợp đồng dưới dạng sở hữu trị giá căn nhà, như nếu tách hai phần bằng nhau thì có thể ghi mỗi bên sở hữu 1/2 trị giá căn nhà; nếu có chênh lệch bên nhiều bên ít thì lấy tỷ lệ tươgn ứng như 1/3 và 2/3. Và như thế 2 bên sẽ đứng tên chung trong GCN; điều này có mặt bất tiện là tài sản chung, nên khi một bên muốn định đoạt tài sản phải được sự đồng ý của bên sở hữu còn lại; và bất kỳ một giao dịch nào như thế chấp, cho thuê... liên quan đến tài sản chung này cũng phải được sự đồng ý của người kia. Mặc khác bản chính giấy tờ nhà chỉ có một nên việc giao cho ai giữ là cả một vấn đề suy nghĩ.

Tóm lại, trong trường hợp của giai đình em, anh khẳng định nếu bên mua là người không thực hiện việc giao kết thì sẽ bị mất số tiền 400 triệu, gia đình em không phải chịu bất cứ trách nhiệm gì (trừ trường hợp trong hợp đồng đặt cọc ghi nhận việc trả lại tiền cọc cho bên mua khi hợp đồng không giao kết).

Muốn vấn đề giải quyết chính xác thì cần phải xem các thoả thuận thực tế như thế nào đã. Nếu có vấn đề gì chưa rõ, em có thể liên lạc với tôi qua email: vu_law241@yahoo.com

[pramod]

Trả lời : Đây là trường hợp lổi của cả hai bên . Đáng nhẽ ra họ phải biết vấn đề này, và pháp luật bắt buôc họ phải biết. Còn nếu Ba em cố ý, bên mua vô tình thì mọi chuyện trở nên nghiêm trọng hơn.
Chào em.

[bef34]

Botay.com với bạn này; ăn nói lập luận không có cơ sở, đưa ra nhận định hững hờ: lỗi của ai mà bảo là 2 bên? Cần khẳng định việc không thể tách thửa không liên quan gì đến việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này, nên đó không phải là lý do để đòi lại tiền cọc hợp lý, hợp pháp.

[pramod]

Dưới đây là nội dung cam kết chung, thật sự 2 bên có đi công chứng nhưng nhân viên công chứng nói nhà diện tích nhỏ nên không chứng được.



Trong trường hợp này em không biết tòa xử ra sao, bên em muốn bán nhưng bên mua giờ đổi ý không mua nữa. Họ lấy lý do "không phải không mua mà do giấy tờ không hợp lệ".

[umivungtau]

Những trường hợp không cho tách thửa đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định rỏ rành bằng văn bản bạn a. Giống như mua xe gắn máy vậy , bạn không thể nói là tôi không biết mua xe, mà phải cần có giấy tờ liên quan chiếc xe đó.
Chào bạn
__________________________
Riêng em, giả sử Ba em biết giấy tờ không hợp lệ, mà vẫ tiến hành tiền hành ký kết hợp đồng mua bán thì sao?
Trường hợp này lổi thuộc về Ba của em, và khi đó ba em sẽ là người bối thường thiệt hại. Trừ Khi người kia biết hợp đồng không thể thực hiện được, mà vẫn tiến hành ký kết.
Chào em.

[thinhphat]

Thứ 1: bạn phải cung cấp thông tin 100% về hợp đồng đặt cọc của bạn, lúc đó mới rõ ràng đc, nếu cứ chung chung thế này thì ko rõ đâu. Nhưng sơ sơ qua thì khi ra toà nhà bạn phải trả tiền là hoàn toàn có cơ sở,
Thứ 2: Căn nhà của bạn cũng có thể chắc chắn công chứng đc 1 văn bản gọi là "Văn bản thoả thuận tài sản chung, hoặc văn bản thoả thuận đồng sở hữu tài sản" tức là lôi các bên vào 1 sổ( tuỳ thuộc vào quận của bạn có cho phép đky sang tên hay ko) nhưng cái này bất tiện và sẽ chịu mức thuế TNCN cao (cơ quan thuế xác định như hđ tặng cho 10%)

[tanphuoc]

Vấn đề ở chỗ cả 2 bên bán với bên mua không ai biết về luật không cho tách thửa của nhà nước. Khi đi công chứng mới biết đến luật này.



Em sẽ gởi các anh chị bảng hợp đồng tham khảo trong thời gian sớm nhất.

Ở đây nảy sinh thêm vấn đề nữa là bên mua muốn độc lập với bên bán, nghĩa là không muốn dính dáng gì về các giấy tờ sau này trong việc sở hữu tài sản.

Bên em chắc chắn là trả tiền cho bên mua rồi. Nhưng khổ nổi trong thời gian ngắn khó có thể làm ra đủ số tiền cho bên mua. Bên em có đề nghị thương lượng với bên mua sẽ trả trước phân nữa, số còn lại trả trong thời gian 2 đến 3 năm. Bên em có thiện chí là đi vay ngân hàng để trả trước, nhưng bên mua khăng khăng đòi trả đủ. Cái này thì bó tay vì ngân hàng họ cho vay tối đa là 300 triệu thôi. Xin cho em hỏi với tranh chấp dân sự như vầy thì thời gian kéo dài trong bao lâu ?

Xin cảm ơn anh chị

[chinhanh_fipexim]

Như vậy thì đơn giản, vì là lổi của hai bên . Thì phần lổi của bên nào thì bên đó chịu . Nghĩa là ba em trả tiền cọc lại cho người mua là 400 triêu, mà không phải bôi thường hợp đồng. còn bên mua phải nhận lại tiền của mình mà không có quyền đòi ba em bồi thường . Còn trả nhanh hay chậm thì Ba em nên thương lượng với người ta.
Chào em.

[bsff20]

Đã thương lượng rồi nhưng họ đòi trả toàn bộ 400 triệu ngay. Do không có số tiền đó nên họ mới kiện ra tòa . Em ngán mấy chuyện kiện tụng này lắm, kéo dài, mệt mỏi, không bên nào có lợi. Vậy mà bên kia vẫn quyết định thưa ra tòa. Em vẫn mong các anh chị tư vấn trường hợp này em nên làm thế nào ?