Tôi có bán được đất của mình không?

[dangquang1]

Kính gửi luật sư
Kính nhờ luật sư tư vấn giúp trường hợp của tôi, liệu tôi có thể bán được đất của mình không và cần phải tiến hành những thủ tục như thế nào ạ?
Tôi có mảnh đất ở cao bằng, sổ đỏ đứng tên tôi.Hiện tại tôi đang công tác ở Hà nội.Vì lý do sức khoẻ không đi lại xa được, tôi có nhờ mẹ ruột tôi bán giúp tôi mảnh đất trên.
Mẹ tôi có làm hợp đồng đặt cọc với người mua, người mua đặt cọc 40 triệu, nếu không mua nữa sẽ mất số tiền trên. Nếu tôi không bán sẽ phải trả lại tiền cọc và đền 40 triệu.
Do giá cả và phương thức thanh toán mẹ tôi thoả thuận với người mua không hợp lý nên tôi không đồng ý bán mảnh đất trên.Mẹ tôi đã trả lại người mua 40 triệu tiền đặt cọc và nộp phạt 40 triệu.Tổng cộng người mua đã nhận đủ 80 triệu. Người mua không trả lại cho mẹ tôi bản hợp đồng đặt cọc người mua giữ mà chỉ viết vào mặt sau bản hợp đồng đặt cọc mẹ tôi giữ là đã nhận đủ 80 triệu.Khi lập hợp đồng đặt cọc, người mua đặt tiền cũng nhu mẹ tôi trả lại tiền cho người mua không có người làm chứng.
Người mua sau khi đã nhận đủ tiền của mẹ tôi đã làm đơn kiện lên uỷ ban Huyện.nói rằng mẹ tôi chưa trả lại tiền cho họ.Mẹ tôi có mang bản hợp đồng có chữ ký đã nhận đủ tiền của người mua nhưng Uỷ ban trả lời một bên nói chưa nhận được tiền, một bên nói đã trả tiền, tôi không biết bên nào đúng nên sẽ chuyển hồ sơ lên toà án huyện giải quyết.
Theo thông tin được biết người mua muốn kéo dài thời gian kiện tụng để tôi không thể bán được đất cho người khác.Họ nói xử sơ thẩm xong dù toà phán quyết thế nào cũng sẽ kháng cáo lên phúc thẩm, rồi từ huyện lên tỉnh….Trong trường hợp này tôi có thể bán được đất của mình không?Hay phải giải quyết xong kiện tụng này?vì đất là của tôi, đứng tên tôi. người mua kiện mẹ tôi chưa đền tiền chứ không liên quan gì đến tôi cả. Liệu mẹ tôi có thể kiện người mua tội vu khống có được không? Vì người mua đã bịa đặt những điều không có trong thực tế;mẹ tôi đã trả tiền nhưng cố tình bịa đặt là chưa trả tiền nhằm gây thiệt hại đến quyền lợi của tôi ( gây khó khăn để tôi không bán được đất)

[photodecor]

Trong tình huống trên xác định:
- Giao dịch Đặt cọc được xác lập sẽ dẫn đến việc có hoặc sẽ không có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giao dịch đặt cọc và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2 giao dịch hoàn toàn khác biệt nhau.
- Giao dịch đặt cọc đã được xác lập nhưng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa xác lập.
- Trường hợp trên là tranh chấp trong giao dịch đặt cọc: cụ thể là xác định đã thực hiện nghĩa vụ phạtt cọc hay chưa.
- Mẹ bạn đã có giấy xác nhận của người đặt cọc là nhận đủ 80 triệu rồi, thì khi ra Tòa sẽ làm rõ nó là số tiền gì.Tôi nghĩ là không có vấn đề gì.
- Bạn vẫn được quyền chuyển nhượng QSD mãnh đất trên cho gnười khác theo quy định của khoản 1-Điều 106 vì đất không có tranh chấp ( còn trong trường hợp bên kia khởi kiện bạn là tranh chấp trong giao dịch đặt cọc)
Tóm lại, là bạn yên tâm, chẳng có vấn đề gì; bạn vẫn có quyền giao dịch mà không quan tâm đến việc của Tòa.


Cơ sở pháp lý : Điều 358 BLDS; Khoản 1 –Điều 106 Luật đất đai
Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản .
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.