Xin hỏi về thủ tục chia đất làm sổ đỏ

[duongtramanh.bdg]

Xin chào các anh chị trong diễn đàn!
Gia đình tôi có một mảnh đất 123m2 hình tam giác với 12m mặt đường, ngay đằng sau nhà tôi là mảnh đất của ông A với diện tích 180m2 (cả 2 mảnh đất trên đều có sổ đỏ chính chủ). Xin lưu ý là nếu mảnh đất nhà tôi và mảnh đất nhà ông A ghép lại sẽ được một mảnh đất chung hình chữ nhật với mặt đường là 12m, sâu 25m. Vấn đề ở đây là gia đình tôi và ông A muốn sát nhập 2 mảnh đất đó lại để có được miếng đất vuông vắn (thành một mảnh đất chung đứng tên ông A, vì thế mà gia đình tôi phải chuyển quyền sử dụng 123m2 đất cho ông A trước), sau đó ông A sẽ chịu trách nhiệm cắt lại cho nhà tôi một nửa mảnh đất hình chữ nhật đó (mặt đường 6m, sâu 25m). Toàn bộ thủ tục sẽ do ông A lo cho đến khi gia đình tôi nhận được sổ đỏ chính chủ.
Vậy tôi muốn hỏi các anh chị là để đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch trên, chúng tôi cần phải thực hiện hợp đồng như thế nào để đảm bảo hợp đồng có giá trị về mặt pháp lý? (có phải lên UBND xã để chứng nhận giao dịch như trên? có được quy điịnh thời hạn cụ thể ông A phải làm xong sổ đỏ cho gia đình tôi? UBND xã có đứng ra chứng thực cho giao dịch trên hay ko? lệ phí tính như thế nào?....) Chúng tôi cũng lo ngại khả năng sau khi chuyển sổ đỏ cho gia đình ông A, ông A sẽ chậm trễ trong việc cắt đất lại cho gia đình tôi, vậy làm thế nào để yên tâm nhất?
Xin chân thành cảm ơn các anh chị!

[thanhhungjsc]

Chào anh!
- Tôi thấy cách làm này của anh là rất mạo hiểm vì như anh đã lo ngại, có thể sau khi hai bên đã làm xong thủ tục chuyển nhượng và khi mảnh đất vuôn vắn ngang 12 m, sâu 25 m thuộc quyền sử dụng của ông A rồi, liệu rằng ông ta có chịu bán lại cho gia đình anh một nửa ngang 6m, sau 25 m không? và lúc đó biết đâu giá cả lại tăng, và ông ta lại đòi tăng giá thì sao, lúc đó có phải là gia đình anh sẽ có thể "mất cả chì lẫn chài".
- Như anh nói thì diện tích đất của nhà anh và diện tích đất của ông A ghép lại là một hình chứ nhật, vậy tại sao anh không làm theo cách là gia đình anh sẽ chuyển nhượng một nửa đất của gia đình anh cho ông A; còn ông A sẽ chuyển nhượng một nửa đất của ông ấy cho gia đình anh. đối với gia đình anh khi nhận chuyển nhượng nửa đất của ông A ghép với nửa còn lại của gia đình anh thì vẫn là một mảnh đất vuông vắn ngang 6 m, sâu 25 m, mà vẫn đảm bảo an toàn tuyệt đối. tất nhiên việc chuyển nhượng này giữa hai bên phải làm cùng một lúc và cùng một thời điểm để đảm bảo chắc chắn. (anh cứ vẽ hình chữ nhật đó ra và kẻ một trục đối xứng của hình chữ nhật song song với cạnh 25 m là hiểu ngay). đằng nào cũng phải làm hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy nên lựa chọn cách này là an toàn nhất.
- Khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sư dụng đất, để đảm bảo hợp đồng hợp pháp thì hợp đồng phải được công chứng.
- Về lệ phí công chứng mời anh tham khảo Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/2008 của Bộ tài chính, Bộ tư pháp, cụ thể như sau:
+ Mức phí là 100.000 đ nếu giá trị tài sản dưới 100 triệu đồng.
+ Mức phí là 0,1% giá trị tài sản nếu giá trị tài sản từ trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng.
+ Mức phí là 1 triệu đồng + 0,07% của phần giá trị tài sản vượt quá 1 tỷ đồng nếu giá trị tài sản trên 1 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng.
+ Mức phí là 3.800.000 đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản vượt quá 5 tỷ đồng nếu giá trị tài sản từ trên 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức thu phí tối đa của mỗi trường hợp không quá 10 triệu đồng/1trường hợp.
- Về lệ phí trước bạ anh có thể nghiên cứu các văn bản sau: thông tư 29/2005/TT-BTC, Thông tư 02/2007/TT-BTC

Chúc anh thành công!

[inexim-iec]

Xin cảm ơn bạn rất nhiều, giải pháp mà bạn đưa ra cũng là một cách để tôi phải suy nghĩ.
Tuy nhiên, tôi muốn hỏi các bạn một chút là liệu quá trình chuyển quyền sử dụng toàn bộ đất của nhà tôi sang nhà ông A, và việc ông A cắt lại 1/2 diện tích mảnh đất hình chữ nhật có tiến hành song song với nhau được hay ko?

[hanhphucbichtrang]

- mảnh đất hình chữ nhật đó chia đôi thành hai hình chữ nhật mỗi hình có chiều ngang 6 m sâu 25 m. và mỗi hình nhỏ này sẽ là một phần đất của nhà anh và nhà ông A ghép lại.
- Đất của nhà anh và đất nhà hàng xóm đều là đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nên việc chuyển nhượng không có vấn đề gì.
sẽ có hai hợp đồng chuyển nhượng đất và phải cùng thực hiện cùng một thời điểm (một thời điểm là để chắc ăn không lo sợ bên kia sẽ thay đổi ý định). hai hợp đồng chuyển nhượng này thực hiện song song cùng một lúc và không có liên quan gì với nhau. có chăng chỉ giống nhau về tên các chủ thể tham gia mà thôi.
Hợp đồng thứ nhất anh bán đất cho ông A (Anh là người chuyển nhượng, ông A là người nhận chuyển nhượng). hợp đồng thứ hai ông A bán đất cho anh (ông A là người chuyển nhượng còn anh là người nhận chuyển nhượng).
trân trọng!

[daithanhxk]

Theo mình thì thế này, sẽ vẫn như mong muốn của người đưa ra chủ để được mà việc đảm bảo sự an toàn vẫn cao.

Sử dụng biện pháp tín chấp.

Ông A giao một khoản tiền tương đương với trị giá mảnh đất 123m2 và một khoản tiền bảo đảm.

sau khi ông A hoàn thành các thủ tục và chuyển giao như hai bên đã cam kết thì biện pháp tín chấp bảo đảm chấm dứt, và ông A được nhận lại tiển.

Việc chuyển nhượng kiểu này rất phức tạp, nên hình thức tín chấp là hình thức thường được sử dụng nhiều nhất và dĩ nhiên nó sẽ giúp cho cả hai bên bảo vệ được quyền lợi của mình...

Các văn bản nên chứng thực rõ ràng. Cũng nên nhờ một văn phòng luật sư đứng ra làm thủ tục giúp (trung gian) thì sẽ có tính đảm bảo hơn.

Chúc anh may mắn,

[hlco]

Theo như anh nói thì đất của gia đình anh hiện nay là 12 m mặt đường và đất nhà ông A ở phía sau đất nhà anh. vậy, đất nhà ông A ở phía sau có phải là đất mặt đường phía sau hay không? Nếu đất ông A không tiếp giáp với đường nào ở phía sau (hay nói cách khác là không có mặt tiền như nhà anh) thì anh mới là người có lợi thế khi nhập hai mảnh đất này để chia ra. chính ông A mới cần phải mua lại để chia ra để có đất mặt tiền.
anh đã đưa ra phương án ban đầu là: " gia đình tôi và ông A muốn sát nhập 2 mảnh đất đó lại để có được miếng đất vuông vắn (thành một mảnh đất chung đứng tên ông A, vì thế mà gia đình tôi phải chuyển quyền sử dụng 123m2 đất cho ông A trước), sau đó ông A sẽ chịu trách nhiệm cắt lại cho nhà tôi một nửa mảnh đất hình chữ nhật đó (mặt đường 6m, sâu 25m)".
Tại sao lại không làm ngược lại là gia đình ông A sẽ chuyển quyền sử dụng diện tích 180 của ông A cho gia đình anh sau đó gia đình anh sẽ chịu trách nhiệm cắt lại cho ông A một nửa 6m x 25 m.
- Gia đình anh ở Hà Nội, anh không nói rõ diện tích đất của hai hộ là loại đất gì. vì vậy, anh có thể tham khảo thêm Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, VỀ HẠN MỨC GIAO ĐẤT Ở MỚI; HẠN MỨC CÔNG NHẬN ĐẤT Ở ĐỐI VỚI THỬA ĐẤT CÓ VƯỜN, AO TRONG KHU DÂN CƯ; KÍCH THƯỚC, DIỆN TÍCH ĐẤT Ở TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.

có nhiều phương án để anh lựa chọn như nêu ở các bài trên.
chúc anh sẽ có được cách giải quyết tốt nhất!

[tamexim]

Xin cảm ơn các bạn rất nhiều, thực sự tôi đang rất bối rối, tuy nhiên các giải pháp của các bạn đã giúp tôi có thêm nhiêù giải pháp để lựa chọn.
Tôi muốn hỏi thêm một chút nữa là trong trường hợp gia đình tôi vẫn chấp nhận phương án chuyển toàn bộ 123m2 đất sang cho ông A, thì có biện pháp nào về mặt pháp lý (ko phải thế chấp tiền) bắt buộc ông A sau khi hoàn thành xong thủ tục nhận 123m2 đất thì phải cắt 1/2 mảnh đất chung và bàn giao sổ đỏ của 1/2 mảnh đất đó cho gia đình tôi hay ko? (hai mảnh đất cũ này đều là đất thổ cư). UBND xã có chứng thực cho giao dịch loại này hay ko? Nói rõ hơn là điều khoản " sau khi gia đình ông A nhận quyền sử dụng đất từ gia đình tôi thì phải cắt 1/2 diện tích mảnh đất đó cho gia đình tôi bao gồm cả sổ đỏ trong thời hạn nhất định" có được UBND xã chứng thực hay ko?

[tanthanhfurniture]

Chào bạn, trường hợp của gia đình là trường hợp đổi đất.
Quy trình được thực hiện như sau
1. Bạn tập hợp toàn bộ giấy tờ liên quan đến khu đất của 2hộ và lên Văn phòng công chứng với điều kiện là 2 khu đất đó đều có bìa đỏ, hoặc lên UBND nơi quản lý 02 khu đất đó, để xác nhận ý chí của 02 bên V/v đổi đất cho nhau.
2. Sau đó, 2 bên đưa toàn bộ thủ tục đó lên Văn phong đăng ký QSDĐ địa phương hoặc UBND nơi quản lý 2 thửa đất đó để hoàn tất thủ tục đổi đất .
Chúc bạn thành công .