Tính chất pháp lý của giấy CNQSH khi ra tranh chấp ranh đất??????????

[dongthanhqn]

Xin thân chào các Anh,Chị Luật sư cùng toàn bộ thành viên diễn đàn!
Tôi xin trình bày sự việc nhà tôi và kính mong quí LS tư vấn giúp tôi:Nhà tôi chưa xin giấy cấp CNQSH nhưng chúng tôi đã thuộc diện đc cấp CNQSH(công văn của phòng trật tự đô thị Quận với nội dung chuyển qua phòng TNMT hướng dẫn làm thủ tục cấp CNQSH theo QĐ207-tồn tại công trình xây ko phép trước thời điểm 2004).Nhà chúng tôi có đầy đủ hồ sơ địa chính hiện đang lưu trữ tại UBND phường,trong đó có thể kiện rõ DT mà mẹ tôi đã đăng ký kê khai trước đây .
Cách đây ít hôm,nhà hàng xóm xây lại nhà và tự ý xây lấn Ovăng trên ko gian mái nhà tôi khoàng 3 tấc.Tôi có đề nghị họ tháo dỡ phần lấn chiếm,nhưng họ nhất mực ko chịu vì thế tôi buộc phải nhờ QLĐT và Thanh tra XD đến để can thiệp.Khi cán bộ NN xuống để giải quyết thì nhà hàng xóm đem sổ hồng ra và “cãi bướng” rằng nhà tôi xây lấn nhà họ trc đây và bây giờ họ đòi lại.Bên nhà tôi cùng mang các chứng từ liên quan đến thửa đất nhà tôi như giấy đăng ký kê khai DT đất với phường trc đây.Sau khi cán bộ nhà nước đo đạc lại DT nhà tôi thì Dt nhà tôi so với các chứng từ liên quan ko hề có biến động về DT.Sau khi sang làm việc với bên hàng xóm thì ko hiểu sao mấy “ông” cán bộ này “phán” với tôi hết sức vô lý:”Nhà chú bất lợi rồi đấy vì chú ko có giấy cnqsh còn họ thì có.Nếu muốn yên thấm thì chú sang thương lượng với họ “.Tôi ko đồng ý(vì nhà mình bị xâm phạm quyền lợi mà phải năn nỉ người gây hại để xin lỗi và bồi thường???->vô lý) và tôi yêu cầu cán bộ phải đình chỉ việc xây dựng của nhà hàng xóm để chờ giải quyết.Hiện tại nhà hàng xóm đã bị buộc tạm ngưng thi công.Hiện nay,thay vì nhà tôi làm đơn khiếu nại thì nhà hàng xóm lại làm đơn khiếu kiện nhà tôi lấn ranh nhà họ.Nhà tôi có các cơ sở khác nhau để chứng minh nhà tôi ko lấn đất,trong đó có cả cơ sở có tính chất pháp lý như QĐ3776/UB về đo đạc để quản lý DT cụ thể của UBND phường năm 2005),và tôi chắc rằnh nhà tôi ko lấn đất vì DT nhà tôi từ trc tới giờ ko hề tăng.
Xin cho tôi hỏi:việc giải quyết tranh chấp ranh đất(ko phải tranh chấp QSH) thì do cơ quan hành chánh nhà nước nào giải quyết?Toà án có phải là cơ quan cuối cùng ko ạ!?.
Khi giải quyết tranh chấp thì hồ sơ địa chính lưu tại địa phương có đc sử dụng để giải quyết hoặc xét xử ko?
Điều quan trọng nhất tôi muốn đc tư vấn là DT trên giấy CNQSH của nhà hàng xóm có là 1 căn cứ pháp lý “lấn áp” đc các căn cứ mà tôi đang có về nhà mình ko ạ!?Vì tôi nghĩ giấy CNQSH cũng chỉ thể hiện phần DT đất mà chủ sở hữu tự hướng dẫn ranh đất cho nhân viên đo đạc địa chính và trc đây ko có qui định ký ranh đất với nhà liền kề.Xin đc nhấn mạnh là nhà tôi có trc khi nhà hàng xóm xin cấp sổ “hồng”.
Xin quí Anh chị LS tư vấn và giúp tôi chuẩn bị đối phó với tình huống nêu trên.Trân trọng.Nguyễn Võ
Note:Xin thứ lỗi cho tôi nếu có sai sót trong bài viết.

[sai-gon]

Chào bạn!
Trước tiên tôi xin trích Điều 265 của Bộ luật dân sự để bạn tham khảo:
“Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.”
- Theo như bạn trình bày thì nội dung được thể hiện là: nhà bạn cho rằng nhà hàng xóm lấn chiếm khoảng không gian theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất và gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của nhà bạn, còn nhà hàng xóm lại cho rằng ranh giới đất không phải là ranh giới như hiện tại và đất nhà họ bị nhà bạn lấn chiếm (hàng xóm cho rằng nhà bạn xây nhà lấn sang đất nhà họ).
Như vậy, tranh chấp giữa nhà hàng xóm và nhà bạn là tranh chấp quyền sử dụng đất. Vì:
Nhà bạn cho rằng quyền sử dụng đất của nhà bạn như hiện tại theo ranh giới là đúng như quyết định đo đạc của Phường và như gia đình bạn đã đăng ký, kê khai với UBND phường, tất cả đều thể hiện ở hồ sơ địa chính của phường.
Nhà hàng xóm thì căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cho rằng nhà bạn lấn chiếm đất của họ.
- Trước tiên tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nhà bạn và nhà hàng xóm phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường. nếu sau khi phường hòa giải mà một hoặc các bên không nhất trí thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo nếu một trong hai bên khởi kiện. (vì Nhà hàng xóm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Điều 135, Điều 136 Luật đất đai năm 2003.
Chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này (sau khi đã hòa giải tại UBND phường mà không thành)
- Khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thì hồ sơ địa chính lưu tại địa phương về hai diện tích đất (nhà bạn, nhà hàng xóm) là tài liệu, chứng cứ rất quan trọng và bạn phải cung cấp cho Tòa án hoặc đề nghị Tòa án thu thập (nếu khởi kiện ra Tòa).
- Bạn phải thu thập các tài liệu, giấy tờ chứng minh về nguồn gốc lô đất của nhà bạn và của nhà hàng xóm. Các tài liệu thể hiện diện tích cụ thể của hai lô đất này và tất cả các tài liệu khác có liên quan như bản đồ địa chính về hai thửa đất đó (do Phường quản lý); các tài liệu hoặc giấy tờ hay bản vẽ chứng minh ranh giới đất hiện tại đã tồn tại từ trước đến nay và phù hợp với hiện trạng sử dụng đất của cả hai bên.
Nhà bạn có trước khi nhà hàng xóm xin cấp “sổ hồng”, và khi đo đạc thực tế diện tích nhà bạn so với các giấy tờ liên quan thì phù hợp và không hề có biến động (nói cách khác là không tăng thêm và không có lấn chiếm). Đây cũng là tình tiết quan trọng để bạn chứng minh ranh rới đất đã ổn định từ trước đến nay không hề có biến động.
(để có phương án chuẩn bị bảo vệ quyền lợi cho mình bạn nên nghiên cứu thêm Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/8/2007 của Bộ tài nguyên và môi trường, Hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính)
- Nhà hàng xóm căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. bạn có biết diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm với diện tích đo đạc trên thực tế của nhà hàng xóm có phù hợp với nhau hay không? Nếu không phù hợp thì như thế nào?
Bạn hãy trả lời những câu hỏi này của tôi thì mới có hướng xác định diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm có là 1 căn cứ pháp lý “lấn áp” được các căn cứ mà bạn có về nhà mình hay không.
Theo phỏng đoán của tôi thì những căn cứ mà bạn có là rất có lợi thế để bạn chứng minh bảo vệ cho lợi ích của mình. Bạn hãy chuẩn bị và thu thập toàn bộ những giấy tờ đó. Kể cả lời xác nhận của các nhân chứng biết về hiện trạng sử dụng đất của hai hộ gia đình cũng như ranh giới hai diện tích đất này.
Chúc bạn thành công!

[tanphuoc]

Trước hết xin cám ơn DĐPL,cách riêng đến Anh KVS1811 và kính mong tiếp tục đc nhận sự tư vấn của các Anh Chị LS tham gia diễn đàn.Kính chúc các Anh Chị LS luôn mạnh khoẻ và thành đạt.
Xin trả lời câu hỏi của Anh KVS1811-“Nhà hàng xóm căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. bạn có biết diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm với diện tích đo đạc trên thực tế của nhà hàng xóm có phù hợp với nhau hay không? Nếu không phù hợp thì như thế nào?” : Thực chất đây đang là vấn đề tôi thắc mắc mà chưa đc biết rõ thực hư ra sao!Chắc phải đợi đến khi phường mời ra hoà giải,lúc đó tôi sẽ tìm hiểu xem có sự chênh lệch giữa DT đất trên thực tế và sổ hồng hay ko?.Còn hiện tại thì tôi hoàn toàn chưa biết đc nôi dung rõ ràng mà hàng xóm đòi kiện tôi.
Khi nào biết đc thực hư sự việc ra sao,tôi sẽ gửi tiếp thông tin để Anh KVS1811 và các anh chị LS trong diễn đàn tham khảo và giúp đỡ tôi.
Nhân đây xin Anh chị giúp tôi trù liệu trc các tình huống sau:
1/Nếu DT đất nhà hàng xóm thể hiện trong giấy CNQSH nhiều hơn DT thực tế thì việc xin cấp giấy CNQSH(2005) của họ có bị xem là bất hợp pháp hay ko?Vì lúc nhà họ xin giấy CNQSH thì căn nhà tôi đã tồn tại.Nếu giả thiết này có thật thì rõ ràng nhà hàng xóm đã cố tình chỉ nhân viên đo đạc đo lấn sang phần đất nhà tôi,và lúc đó nhà tôi ko hay biết vì thời điểm đó Thông Tư 09/2007/TT-BTNMT chưa đc ban hành nên chưa có quy định buộc ký kết ranh đất vớc các hộ liền kề.
2/Nếu DT đất ghi nhận trong giấy CNQSH của nhà hàng xóm trùng khớp với DT đất thực tế đo đạc thì xin cho tôi biết:Hàng xóm có bị “bác đơn” khiếu kiện ko?và cơ quan nhà nước nào cơ sở nhất có quyền đưa ra quyết định huỷ bỏ đơn khiếu kiện.
3/Giả sử nhà hàng xóm,cách đây 5 năm đã thừa nhận DT đất nhà mình là 240m2(cụ thể là 8m ngang x30m dài) và đã được Nhà Nước cấp giấy CNQSH đúng với DT khai báo,thì sau này họ có quyền cho rằng giấy CNQSH của nhà mình không chính xác(thiếu hụt) và đệ đơn khiếu nại người khác lấn đất của mình đc ko?Nhà nước có thừa nhận và giải quyết đối với trường hợp này ko?.
Rất mong được các Anh Chị LS diễn đàn để tâm theo dõi và tư vấn giúp tôi với!Trân trọng.
Nguyễn Võ

[thanhlongcoltd]

Theo tôi đc biết thì Khế ước viết tay trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất mà phát sinh trước thời điểm luật đất đai 1993 ra đời(kể cả giấy viết tay mà ko có xác nhận của cơ quan Nhà Nước khi luật đất đai 2004 đc ban hành)thì ko đc xem là chứng từ hợp pháp.Vậy nếu giấy nhận chuyển nhượng đất của nhà tôi đc viết tay năm 1986 đã đc cơ quan nhà nước lưu trong hồ sơ địa chính thì có đc xem là một loại chứng từ có giá trị pháp lý ko.Trân trọng cảm ơn!!

[binhan]

Xin chào diễn đàn!
Tôi vừa tìm hiểu và biết sơ lược nội dung kiện của nhà hàng xóm như sau:Nhà họ khiếu nại vì họ cho rằng DT đăng ký trong sổ đỏ nhiều hơn DT đo thực tế hiện nay tính theo bề ngang là khoảng 30cm(Tôi chỉ nghe chứ biết số đo chính xác nhà họ).Thêm thông tin tôi biết là:DT đất thực tế khi mua và trước khi có sổ đỏ cuả nhà hàng xóm có cạnh ngang hậu lớn hơn cạnh ngang tiền khoảng 20 đến 30cm,nhưng khi xin cấp giấy CNQSH thì giấy CNQSH lại có 2 cạnh ngang là sổ song bằng nhau.Xin Anh Chị LS xem xét và cho tôi xin lời tư vấn.Trân trọng.
Nguyễn Võ.

[manhhatuna]

Công nhận bài biết hay quá
phải copy về đọc nhiều lần thôi.

[dongthanhqn]

Chào anh!
Tôi xin tiếp tục trao đổi với anh một số vấn đề anh hỏi như sau:

1. Nhà anh đã được xây dựng trước khi nhà hàng xóm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo nội dung anh nói thì hình như là nhà anh được xây dựng sát với phần đất của nhà hàng xóm (nhà hàng xóm xây lại nhà và tự ý xây lấn ovăng rên không gian mái nhà tôi khoảng 3 tấc). như vậy nếu tôi không nhầm thì nhà anh đã được xây dựng sát với ranh giới đất giữa hai nhà. Và lúc nhà anh xây dựng nhà hàng xóm không có ý kiến gì tức là mặc nhiên tại thời điểm đó họ đã công nhận việc xây dựng của nhà anh là trên đất của nhà anh và ranh giới đất giữa 2 nhà là như hiện trạng đang có.
Nhà hàng xóm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005. Như vậy, ranh giới thửa đất được xác định khi lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lúc đó được xác định theo đúng quy định tại tiểu mục 3.6 mục 3 Phần I Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Theo như anh trình bày thì thời điểm nhà hàng xóm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình nhà anh không hề hay biết gì, như vậy về trình tự xác định ranh giới thửa đất khi lập hồ sơ địa chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà hàng xóm là không đúng với quy định tại tiểu mục 3.6 mục 3 Phần I Thông tư 29/2004/TT-BTNMT.
Nếu diện tích đất nhà hàng xóm thể hiện trong GCNQSD đất nhiều hơn diện tích thực tế thì căn cứ vào hồ sơ quản lý địa chính tại phường (như bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đât đai, sổ theo dõi biến động đất đai), căn cứ vào Quyết định 3776/UB về đo đạc để quản lý diện tích cụ thể của UBND phường năm 2005 thì hoàn toàn có cơ sở để cho rằng diện tích đất nhà hàng xóm thể hiện trong GCNQSD đất là không có cơ sở, không đúng với thực tế, theo đó hoàn toàn có cơ sở để cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà hàng xóm là không đúng với quy định của pháp luật.
Trường hợp có căn cứ như tôi phân tích ở trên anh có thể căn cứ vào khoản 3 Điều 21 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ để kiến nghị tới UBND nơi đã cấp GCNQSD đất cho nhà hàng xóm, yêu cầu xem xét lại việc cấp GCNQSD đất này.

2. Nếu diện tích đất đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm trùng khớp với diện tích đất thực tế đo đạc thì khi họ khiếu nại tới UBND phường, quá trình hòa giải không thành và có căn cứ để cho rằng nhà bạn không hề lấn đất và đất nhà hàng xóm đang sử dụng thực tế đúng như họ được cấp GCNQSD đất thì UBND phường lập biên bản ghi nhận kết quả giải quyết này.
Khi đó nếu nhà hàng xóm vẫn không đồng ý với giải quyết của UBND phường thì họ có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện. sau khi Tòa án thụ lý giải quyết thì trên cơ sở chứng cứ các bên cung cấp xuất trình, xác minh, thu thập chứng cứ của Tòa án thì nếu có căn cứ xác định việc khởi kiện của nhà hàng xóm là không có căn cứ thì Tòa án quyết định bác đơn khởi kiện của nhà hàng xóm.
Trường hợp UBND phường giải quyết bất lợi cho nhà anh thì nhà anh cũng có quyền khởi kiện ra Tòa án.
Trước tiên anh cần làm đơn kiến nghị tới UBND nơi đã cấp GCNQSD đất cho nhà hàng xóm như tôi đã nói ở trên.

3. Trường hợp nhà hàng xóm cho rằng diện tích đất ghi trong GCNQSD đất nhỏ hơn với diện tích đất thực tế họ sử dụng thì căn cứ vào khoản 2 Điều 18 Nghị định 84/2007/NĐ-CP khiếu nại để được xem xét. Đó là quyền của họ.
Nhà hàng xóm có quyền căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình đã được cấp để khiếu nại người khác lấn đất của mình và nội dung khiếu nại này chính là tranh chấp quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thì tôi đã nói lần trước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là căn cứ duy nhất để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất vì có nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp không đúng quy định của pháp luật và không đúng với hiện trạng sử dụng đất trên thực tế.
Anh có quyền làm đơn kiến nghị yêu cầu UBND xem xét lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm.

4. Giấy tờ mua đất viết tay năm 1986 của nhà anh đã được cơ quan nhà nước lưu trong hồ sơ địa chính là một giấy tờ rất quan trọng để chứng minh nguồn gốc có được lô đất đó của gia đình nhà anh, chứng minh quyền sử dụng đất của nhà anh là hợp pháp và là một giấy tờ được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.

5. Diện tích đất thực tế khi mua và trước khi có sổ đỏ của nhà hàng xóm có cạnh ngang hậu lớn hơn cạnh ngang tiền khoảng 20 đến 30 cm nhưng khi cấp GCNQSD đất lại có 2 cạnh ngang là sổ song song bằng nhau thì chỉ có thể xảy ra các trường hợp sau:
2 cạnh ngang sổ song song bằng nhau ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã lấy độ dài cả 2 cạnh ngang là độ dài lớn nhất của một cạnh ngang trên thực tế (có nghĩa là thực tế có một cạnh ngang nhỏ hơn khoảng 20 đến 30 cm nhưng trên giấy chứng nhận lại ghi cạnh ngang này có độ dài như cạnh ngang lớn trên thực tế).
Kết hợp với việc diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm lớn hơn so với diện tích đất sử dụng trên thực tế và hiện trạng sử dụng đất ổn định của nhà bạn thì càng có căn cứ để cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm là không đúng pháp luật. thể hiện việc đo đạc, lập hồ sơ địa chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm năm 2005 của chính quyền là quá sơ sài, thiếu trách nhiệm và theo tôi phỏng đoán thì hình như là không hề có trên thực tế.

Sau cùng điều tôi muốn nói với anh là hai gia đình nên ngồi lại với nhau để cùng nhau giải quyết trên cơ sở tình cảm hàng xóm và trên cơ sở các quy định của pháp luật hiện hành. Anh nên đưa ra các quy định của pháp luật, phân tích để cả hai bên cùng xem xét đúng sai. Quan trọng là hai nhà đang sống bên cạnh nhau, nếu xảy ra tranh chấp, kiện tụng thì khó sống lắm, tình nghĩa hàng xóm láng giềng cũng không còn.

Chúc anh thành công!