Nhờ các Anh Chị giúp em về việc tranh chấp đất đai

[benco_group]

Em chào các Anh, Chị.
Em mới mua một ngôi nhà của ông A sổ đỏ chính chủ diện tích trên sổ đỏ là 39,7m2. mặt tiền dài 6m, hậu dài 6,03m. cạnh bên trái sâu 6,3m. cạnh bên phải sâu 6,94m. nhưng khi mua xong em đo mặt tiền và hậu phủ bì chỉ có 4,90m tổng diện tích nhà em đo được là 32,34m2 vậy là em bị mất so với sổ đỏ là 7,36m2.
Ngôi nhà trên em mua của ông A và ông A mua lại của ông B. Hiện nay ông B bên cạnh nhà em. trước đây diện tích nhà em và ngôi nhà cấp 4 của ông B đều là của ông B. diện tích trong sổ đỏ nhà ông B là 10m mặt tiền nhưng khi em đo lại thì diện tích mặt tiền nhà ông B là 11m. em có trao đổi với ông A về việc diện tích bị thiếu trên thì ông A nói ông mới mua và được ông B làm sổ đỏ sang tên ông A và bán lại luôn cho em. Em hỏi ông B thi ông ta nói chẳng liên quan gi cả và có ý không trả lại số diện tích mà đáng lẽ ra là của em theo sổ đỏ tên ông A mới sang tên tháng 10 năm 2008.
Theo em được biết thì trước đây toàn bộ ngôi nhà của em và nhà của ông B đều là của ông B. Ông B tách 2 sổ. 1 sổ mặt tiền 6 m còn lại 1 sổ mặt tiền 10m. Ông B xây dựng nhà 3 tầng sổ đỏ mặt tiền 6m nhưng chỉ xây có 4,9 m và bán sang tên sổ đỏ lại cho ông A. Còn sổ đỏ mặt tiền 10 m ông la xây nhà cấp 4 làm xưởng.
Nhờ các Anh, Chị giúp em chỉ cho em đường đi nước bước để em làm việc với các cơ quan chức năng nào? để em chứng minh được đó là diện tích của em theo sổ đỏ và lấy lại được diện tích đáng lẽ là của em.
Em xin cảm ơn.

[hobacco]

Thời bây giờ mà còn chuyện mua nhà theo kiểu "mua trâu vẽ bóng" ! Thế trước khi mua, em không cần phải coi nhà, không cần phải đo lại coi có đúng kích thước, diện tích gì hay không à ? Em cũng không quan tâm tới những nhà lân cận để hỏi han họ có tranh chấp gì với chủ nhà mà bạn định mua sao ? Em quả là 1 khách hàng đặc biệt nên mua nhà mà cứ như mua 1 cái bánh, thích là mua không cần biết thông tin gì cả.

Lở rồi thì giờ phải chịu lao vào mà khiếu nại : đầu tiên khiếu nại người bán nhà cho em về hành vi nhà ông ta nhỏ mà lại bán cho em to. Em phải khiếu nại ông này bởi chính ông ta mới là đối tác giao dịch trong Hợp đồng mua bán nhà với em. Khi ông A bị khiếu nại, chắc chắn ông sẽ trình bày giống như em là hồi đó Ông B bán mà ông không kiểm tra, vậy nên phải chờ ông ta khiếu nại việc ông B bán nhà to nhưng lại giao nhà nhỏ. Nếu Ông B chịu giao lại cho đủ phần của ông A thì Ông A sẽ giao lại phần đó cho em cho đủ số ghi trong sổ đỏ. Vậy nhé, cứ từ từ mà giải quyết cho việc "mua trâu vẽ bóng".

[binhan]

với nội dung sự việc bạn nêu thì tôi hiểu được là việc sang nhượng nhà và đất giữa bạn và ông A đã được thực hiện xong. bạn đang là người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp.
việc diện tích đất thực tế thiếu hụt so với sổ đỏ một phần lỗi cũng là do bạn đã không xem xét kỹ trước khi mua.
có những cách giải quyết như sau:
1. nếu bạn không muốn ở chỗ đó nữa thì có thể khởi kiện ông A ra tòa, yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng sang nhượng đất và nhà ở vô hiệu; đồng thời yêu cầu ông A phải bồi thường thiệt hại cho bạn nếu có. trong trường hợp này thì cả bạn và ông A đều có lỗi khi xác lập hợp đồng. bạn có lỗi là đã không xem xét thực tế và đối chiếu với sổ đỏ. ông A có lỗi là đã che dấu, không cung cấp đầy đủ thông tin về thực trạng nhà đất cho bạn biết. nếu bạn khởi kiện ông A thì tòa án sẽ căn cứ vào lỗi của cả hai bên để giải quyết hợp tình hợp lý.
2. Nếu bạn vẫn muốn ở trên mảnh đất mới mua này thì dù bạn có khiếu nại ông A thì ông ta cũng không thể kiếm đâu ra đất để bù cho bạn. bạn đợi kết quả của việc ông A khiếu nại tới ông B hay kiện ông B thì có vẻ hơi mơ hồ, không khả thi.
hiện tại bạn đang là người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp. được nhà nước công nhận. bằng chứng chính là Sổ đỏ.
bạn muốn lấy lại đất thiếu hụt thì bạn có thể làm đơn khiếu nại tranh chấp đất đai gửi tới Ủy ban nhân dân phường hoặc xã nơi có nhà đất bạn đã mua. trong đơn yêu cầu rõ buộc ông B phải trả lại phần diện tích đất mà ông B đã lấn chiếm (phần thiếu hụt trên thực tế mà ông B không giao).
trường hợp nếu Ủy ban cấp xã đã hòa giải tranh chấp này nếu bạn không đồng ý thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đó.
Bạn có thể nghiên cứu Luật đất đai năm 2003 và một số văn bản hướng dẫn.
nếu bạn chưa có các văn bản này thì bạn có thể vào liên kết dưới đây để tải về xem.
http://www.diendanphapluat.vn/4rum/showthread.php?t=8016

[duongtramanh.bdg]

kvs1811 thân mến,
Bây giờ tôi đóng vai ông B, còn bạn đóng vai thuyduong2009 nhé ? Bạn kiện tôi để đòi đất chứ gì ? Lập luận của tôi như sau :
- Tôi ở đây từ năm 2000 còn bạn mới tới mua nhà vào năm 2008, vậy tôi lấn chiếm đất của bạn khi nào mà đòi ?
- Đất mà nhà nước cấp giấy đỏ cho bạn có nguồn gốc của ông A chuyển nhượng, vậy liên quan gì tới tôi trong việc thiếu hay đủ trong Hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn với ông A mà lại kiện tôi đòi đất ?
- Việc cấp giấy đỏ ghi diện tích không đúng với diện tích thực tế đang sử dụng cũng thường xảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do sai sót khi đo đạc không kỹ từng thửa, nào phải chỉ có 1 nguyên nhân là do 1 bên lấn chiếm ? Giả sử thửa của tôi rộng mà họ ghi thiếu hay thửa của bạn nhỏ mà họ ghi to thì sao ? Đặc biệt, nếu tôi lấn chiếm tại sao chủ trước của thửa đất là ông A không khiếu nại ?
Mời bạn trao đổi.

[huongmoi]

Cảm ơn các Anh đã chỉ giúp em.
Em đã đo thực tế và được biết là hiện nay đất nhà ông B thừa ra hơn 1 m mặt tiền.
Việc này nếu đúng theo sổ đỏ thì mảnh đất của ông B hiện giờ đang thừa diện tích so với sổ đỏ của ông B. Hiện nay ông A đã chuyển nhượng ngôi nhà đó cho em và đã ủy quyền cho em rồi.
Vậy anh chị giúp em là bây giờ em làm đơn kiện ông A trước hay ko kiện ông A mà em chỉ kiện ông B để đòi lại đất thôi???

[tanphuco]

gửi Tranvothienthu và cả bạn Thuyduong2009

Thuyduong2009 sẽ trình bày trước Tòa án như sau (nếu khởi kiện B ra Tòa):
Xét về nguồn gốc lô đất (đất của Thuyduong2009) ban đầu là của ông B, cả ông B, ông A, Thuyduong2009 đều công nhận, không ai có ý kiến gì và quá trình chuyển nhượng từ B cho A rồi từ A cho Thuyduong2009 là có thật, không ai phủ nhận.
Giữa ông A và Thuyduong2009 chỉ có mối quan hệ đã được xác lập trước đó là quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quan hệ này đã được xác lập, thực hiện xong, đúng quy định của pháp luật. Thuyduong2009 không tranh chấp quyền sử dụng đất với ông A, cũng không tranh chấp gì về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập thực hiện xong giữa Thuyduong2009 với ông A. Diện tích đất mà Thuyduong2009 có ý định tranh chấp hiện nay ông A không quản lý, sử dụng và cũng không có liên quan gì.
Diện tích đất của Thuyduong2009 và đất của ông B hiện đang là hai mảnh đất liền kề, tiếp giáp nhau nên việc Thuyduong2009 tranh chấp quyền sử dụng đất với ông B là phù hợp với thực tế hiện trạng đất và là thực tế khách quan.
Đối với ông A, do đã chuyển nhượng đất cho Thuyduong2009 nên ông A không còn là người có quyền sử dụng đất đó nữa. do vậy, ông A không có căn cứ khởi kiện ông B, để tranh chấp quyền sử dụng đất với ông B.
Giữa ông A và ông B trước đây có quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên quan hệ này đã được thực hiện xong, đúng quy định của pháp luật (bằng chứng là nhà nước đã cấp sổ đỏ cho ông A). cả A và B đều không có khiếu nại gì về hợp đồng sang nhượng đất này. Nếu A kiện tranh chấp đất với B mà đất này lại đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Thuyduong2009, A không còn liên quan gì đến 2 mảnh đất liền kề này (1 của B, 1 của Thuyduong2009). Như vậy, theo Tranvothienthu thì Tòa án có thụ lý giải quyết không nếu A kiện tranh chấp đất đai với B?
Trở lại nguồn gốc đất: ông B sang nhượng cho ông A có Hợp đồng sang nhượng hợp pháp và thể hiện diện tích, chiều dài, chiều rộng cụ thể ghi trong hợp đồng (mặt tiền 6m, hậu dài 6,03m). sổ đỏ mang tên ông A cũng thể hiện diện tích đất, chiều ngang mặt tiền, hậu dài như ghi trong hợp đồng sang nhượng giữa A với B. Thực tế đo thì đất này chỉ có mặt tiền 4,90m. Đất của ông B lại có mặt tiền thực tế là 11 m (trên sổ đỏ đất của ông B thể hiện Nhà nước chỉ công nhận cho ông B diện tích có mặt tiền 10m).
Hai miếng đất này tiếp giáp nhau. Thời gian chuyển nhượng lại giữa B với A rồi giữa A với Thuyduong2009 diễn ra trong thời gian ngắn.
Với những tình tiết nêu trên, Thuyduong2009 sẽ đưa ra các chứng cứ như sau:
1. Hợp đồng sang nhượng đất giữa ông B với ông A.
2. Hợp đồng sang nhượng đất giữa ông A với Thuyduong2009.
3. Sổ đỏ của Thuyduong2009
4. Sổ đỏ của ông B.
5. Kết quả xem xét, đo đạc thực tế.
6. Lời khai, làm chứng của ông A (ông A đang ủng hộ Thuyduong2009).
Như vậy, có đủ cơ sở để khẳng định phần đất dư ra 1m (1m ngang) trên đất của ông B không thuộc quyền sử dụng của ông B. Vậy, đất đó do đâu mà có? B có được 1m ngang đó chắc chắn chỉ do lấn chiếm từ đất liền kề. mặt khác đất liền kề B đã sang nhượng lại cho A rồi ngay sau đó A lại sang nhượng lại cho Thuyduong2009. nói tóm lại, đất liền kề hiện nay là của ai? Câu trả lời là của Thuyduong2009 nên nói B lấn chiếm đất của Thuyduong2009 là hoàn toàn phù hợp. chỉ có Thuyduong2009 mới có đầy đủ tư cách cũng như căn cứ pháp lý để kiện tranh chấp đất đai với B.
Bản chất của sự việc là có hay không có hành vi lấn chiếm đất của ông B.
Vấn đề lúc ông B lấn chiếm đất, đất đó thuộc quyền sử dụng của ai không phải là căn cứ để nói B không có hành vi lấn chiếm diện tích đất liền kề đó (hiện tại thuộc quyền sử dụng của Thuyduong2009).
Quan trọng hơn cả là hiện trạng thực tế hiện nay của cả 2 mảnh đất liền kề này và thực tế hiện nay Thuyduong2009 đang là người có quyền sử dụng hợp pháp, được nhà nước công nhận (sổ đỏ).
Diễn biến quá trình chuyển nhượng đất từ ông B cho ông A, rồi từ ông A cho Thuyduong2009 không làm mất đi bản chất của sự việc, không thể phủ nhận hay làm mất đi việc có hành vi lấn chiếm đất của ông B.
Tranvothienthu nêu: “Tôi ở đây từ năm 2000 còn bạn tới mua nhà năm 2008, vậy tôi lấn chiếm đất của bạn khi nào mà đòi?”
“đất mà Nhà nước cấp giấy đỏ cho bạn có nguồn gốc của ông A chuyển nhượng, vậy liên quan gì tới tôi trong việc thiếu hay đủ trong hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn với ông A mà lại kiện tôi đòi đất?”
Vậy xin hỏi Tranvothienthu bạn có lý giải được tại sao đất của nhà ông B lại thừa ra 1m so với sổ đỏ không? Nó do đâu mà có? Trong khi hai diện tích đất liền kề nhau.
Tòa án có chấp nhận cho bạn thắng kiện chỉ với mỗi lập luận nêu trên không?
Trong khi Thuyduong2009 thì lại có và cung cấp được đầy đủ các chứng cứ như tôi đã nêu và ông A cũng hoàn toàn đứng về phía Thuyduong2009.
Tố tụng dân sự là tố tụng trọng chứng cứ do các bên đương sự tự cung cấp, tự chứng minh. Mọi chứng cứ đều có lợi cho Thuyduong2009 và chống lại ông B.

Mục đích của bạn và tôi là đưa ra tất cả các phương án có lợi để tư vấn cho người hỏi trên diễn đàn, giúp họ các căn cứ pháp lý và trình tự thủ tục để họ giải quyết vấn đề của mình một cách có hiệu quả nhất, có lợi nhất cho họ.
Tôi hoàn toàn đồng ý với một vụ việc thì có thể có nhiều quan điểm khác nhau.
Bạn có quyền đưa ra quan điểm của bạn, có quyền bác bỏ quan điểm của tôi.
Tôi có quyền đưa ra quan điểm của tôi, có quyền bác bỏ quan điểm của bạn.
Tôi cũng không có nhiều thời gian để tranh luận với bạn.
Bạn cứ đưa ra hướng giải quyết vụ việc của Thuyduong2009 theo cách hiểu của bạn.
Còn tôi cách giải quyết của tôi là như vậy.
Thuyduong2009 là người trong cuộc, là người hiểu rõ vấn đề nhất.
Nếu Thuyduong2009 thấy phương án nào hay thì lựa chọn.
Chỉ vậy thôi.
Chúc sức khỏe.

[tai-viet]

Bạn kvs1811 thân mến,
Đọc bài viết của bạn, điều tôi cảm nhận đầu tiên là bạn rất nhiệt tình. Tuy nhiên, toàn bộ chỉ là suy luận, không đưa ra được căn cứ pháp luật để dẫn chiếu. Về cuối bài, bằng câu : " Tôi cũng không có nhiều thời gian để tranh luận với bạn. Bạn cứ đưa ra hướng giải quyết vụ việc của Thuyduong2009 theo cách hiểu của bạn. Còn tôi cách giải quyết của tôi là như vậy" đã chứng tỏ bạn vẫn còn tính nóng nảy và háo thắng. Tôi cũng có thể nói thời gian của tôi e rằng còn quí hiếm hơn của bạn rất nhiều nhưng tôi không nói như bạn đã nói, bởi chúng ta cùng thảo luận để tìm ra 1 cách giải quyết đúng Luật và có lợi nhất giúp cho người cần, thì phải thảo luận tới cùng dù phải mất bao nhiêu thời gian.

Tôi lần lượt trả lời những câu hỏi của bạn dành cho tôi như sau :
1- Thuyduong2009 kiện Ông A là kiện để tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bởi lẻ Hợp đồng ghi diện tích chuyển nhượng là 39m2 mà thực tế giao chỉ có 32m2, yêu cầu Ông A phải giao tiếp 7m2. Tranh chấp này Tòa phải thụ lý giải quyết theo qui định tại khoản 3 điều 25 Bộ Luật tố tụng dân sự.
2- Ông A kiện Ông B tương tự như Thuyduong2009 kiện ông. Có thể thời hiệu khởi kiện của Ông A theo điều 159 BLTTDS không còn, nhưng theo điều 160 BLTTDS và điều 161 Bộ Luật dân sự ( qui định thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện ) thì gần như chắc chắn Tòa phải thụ lý giải quyết ( bởi do tin tưởng vào giấy tờ, đo đạc của Nhà nước mà Ông A không hay biết quyền lợi của mình bị xâm phạm, chừng bị Thuyduong2009 kiện mới biết ), buộc ông B phải giao đủ số đất theo Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho Ông A.
Bằng cách này Ông A mới lấy được 7m2 từ Ông B để giao lại cho Thuyduong2009 và là cách nhanh, gọn và khả thi nhất.

Còn theo cách khởi kiện tranh chấp ranh đất như kvs1811 trình bày sẽ rất phức tạp mà không chắc gì phần thắng nghiêng về Thuyduong2009 :
1- Về nguyên tắc, khi hai bên thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải thông qua đo vẽ thực tế thửa đất là đối tượng chuyển nhượng. Tại sao cả Ông A lẫn Thuyduong2009 đều không khiếu nại tại thời điểm đó khi qua việc đo vẽ đã biết chắc chắn đất chỉ có 32m2 ? Sự im lặng này là gì nếu không phải là thái độ đồng ý ? Từ đó có quyền suy luận cả Ông A lẩn Thuyduong2009 đều đồng ý nhận chuyển nhượng chỉ có 32m2 => 7m2 kia ( tức 1m ngang ) là của Ông B do Ông A tự nguyện đồng ý.
2- Cũng theo nguyên tắc, Thuyduong2009 khi nhận chuyển nhượng QSDĐ từ ông A phải được xác nhận ranh giới cụ thể và phải đồng ý với ranh giới này mới đồng ý nhận chuyển nhượng, và thuyduong2009 được cấp GCNQSDĐ sau ông B. Do đó, khi giải quyết, Tòa sẽ căn cứ vào điều 18 Nghị định 84/2007/ NĐ - CP để xem xét việc cấp GCNQSDĐ của Thuyduong2009, nếu ranh giới mà Thuyduong2009 đã đồng ý khi nhận chuyển nhượng so với hiện nay không có sự thay đổi thì chắc chắn thuyduong2009 phải chịu thu hồi giấy đỏ cấp lại theo diện tích thực tế đo đạc theo ranh giới mà chính mình đã thỏa thuận, nghĩa là thuyduong2009 bị mất 7m2.
Trong trường hợp này Thuyduong2009 đã "tự nguyện" bỏ hết các khâu đo đạc, xác định ranh giới từ đầu, chỉ mua đất trên giấy nên đâu có biết ranh giới chổ nào ! Nếu bây giờ Thuyduong2009 chỉ sâu vào phía bên ông B 1m nói ranh giới ở chổ đó sẽ bị bác ngay bởi không trả lời được là tại sao lúc đó 1m kia đã bị Ông B lấn chiếm mà không khiếu nại, vẫn mua ? Tóm lại cả Ông A lẩn Thuyduong2009 đều tình ngay mà lý gian, do đó nếu khởi kiện tranh chấp ranh đất khả năng thắng kiện không cao bằng khởi kiện tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như tôi trình bày trên kia.
kvs1811 cần lưu ý : sổ đỏ cấp cho nhân dân vẫn hay có sai sót, nếu nói Ông B giấy đỏ cấp bề ngang có 10 mét mà thực tế tới 11 mét rồi suy ngay rằng Ông ta đã lấn chiếm 1m này của người lân cận là quá vội vã. Như trên tôi đã chứng minh, 1 m này là của Ông B do ông A tự nguyện đồng ý bằng cách chấp nhận ranh giới như thế lúc nhận chuyển nhượng, bằng chứng là ông A không hề khiếu nại khi còn là người được QSDĐ này.
Có vẻ lập luận của tôi khiến các bạn không thoải mái chấp nhận nhưng xin các bạn nhớ cho, án dân sự tùy thuộc vào chứng cứ, chứng cứ ai mạnh thì Tòa xử cho người đó thắng. Bạn kvs1811 nêu chứng cứ của Thuyduong2009 là Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa Ông B - Ông A, lẻ thường mình mua 39 mà người ta giao có 32 thì ai lại im lặng ? Ông A phải đồng ý chỉ có 32 mới im lặng, đó là sự việc không cần phải chứng minh bởi ai ai cũng đều biết.
Trân trọng.

[myanco2003]

Em cảm ơn Hai Anh : kvs1811 và anh TranVoThienThu rất nhiều a.
Tất cả những gì hai Anh đưa ra đều có tính Logic và thuyết phục, co du cả thế mạnh và thế yếu. Em sẽ nhờ các phương án của hai anh và cân đối ạ.
Một lần nữa: Em xin cảm ơn hai anh. Thật khó tìm được những người giúp người giúp đời như hai Anh.
Trân Trọng.:8:

[tanphuoc]

Gửi Thienthu và Thuyduong2009!

Chào Thienthu!

Trước tiên cũng rất cảm ơn Thienthu đã có những nhận xét, đánh giá về bản thân tôi và cả những nhận xét đánh giá về quan điểm của tôi. Mặc dù cũng rất muốn đối đáp lại Thienthu ngay nhưng không có thời gian nên hôm nay mới có thể tiếp tục tranh luận.
Những nhận xét đánh giá của bạn về con người tôi e rằng cũng hơi chủ quan, duy ý chí, hơi vội vàng. Theo cách của Thienthu thì: sẽ có 02 vụ kiện cần phải được Tòa án thụ lý giải quyết:
Vụ thứ nhất là Thuyduong2009 khởi kiện ông A ‘tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”: Trong vụ này Thuyduong phải đòi ông A thực hiện đúng như cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Thuyduong2009 và ông A đã ký kết. Có nghĩa là ông A phải giao đủ cho Thuyduong2009 diện tích đất như đã cam kết trong hợp đồng và như ghi trong sổ đỏ. Cụ thể là thêm 1m chiều ngang nữa.
Nếu ông A muốn có 1 m đó thì lấy đâu ra? buộc ông A lại phải kiện tiếp ông B.
Xin hỏi Thienthu là bạn đã bao giờ thấy có người nào mua đất của một người, sau đã chuyển nhượng lại cho người thứ ba, tất cả mọi thứ đã xong, đã kết thúc, được nhà nước công nhận, người này đã không còn là người có quyền sử dụng diện tích đất đó nữa mà lại đi khởi kiện người đã chuyển nhượng cho mình tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất trong khi họ đã chuyển nhượng cho người thứ ba rồi không???
Vụ thứ hai, ông A khởi kiện ông B “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. yêu cầu của ông A cũng giống như yêu cầu của Thuyduong2009. cụ thể là yêu cầu Tòa án buộc ông B phải giao đủ diện tích đất như hai bên đã cam kết trong hợp đồng. có nghĩa là ông B phải giao thêm cho ông A 1m chiều ngang nữa thì mới đúng như ghi trong Sổ đỏ.
Nếu tôi là ông B và bị ông A kiện như Thienthu đã hướng dẫn cho Thuyduong2009 thì tôi cũng dùng chính những lập luận của Thienthu đã nêu để bác bỏ. ông B sẽ nói rằng sao khi giao kết hợp đồng ông A không đo đạc, xem xét thực tế, ông A không có ý kiến hay khiếu nại gì mà bây giờ mới kiện. hơn nữa ông A đã chuyển nhượng lại đất đó cho người khác, ông A không còn là người có quyền sử dụng diện tích đất đó nữa nên ông A không có quyền kiện tôi (ông B) bởi hợp đồng sang nhượng đất đã được ký kết và thực hiện xong từ lâu.
Mặt khác, thời hiệu khởi kiện của ông A đối với ông B như Thienthu nói có thể đã hết. nếu đã hết thời hiệu khởi kiện thì liệu ông A có đòi được 1m đất này từ ông B không?
Hơn nữa tại khoản 2 Điều 56 của Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Nguyên đơn trong vụ án dân sự là người khởi kiện, người được cá nhân, cơ quan, tổ chức khác do Bộ luật này quy định khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của người đó bị xâm hại”
Thienthu lưu ý cho: “khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của người đó bị xâm hại”. ông A đã chẳng còn liên quan gì tới diện tích 39m2 (không có quyền và cũng không có lợi ích gì ở đó nữa) vì nó đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Thuyduong2009. vậy thì quyền và lợi ích hợp pháp nào của ông A bị ông B xâm hại tại thời điểm này? Ông A lấy tư cách gì để khởi kiện ông B ra Tòa án? Liệu Tòa án có chấp nhận không?
Lúc đấy Thuyduong2009 có đòi cả đời ông A cũng không kiếm đâu ra 1m đất để giao cho Thuyduong2009.
Như vậy, cách của Thienthu liệu rằng có dễ dàng không, có khả thi không?
Quan trọng là Thuyduong2009 có đòi được 1m đất đáng lẽ ra là của mình hay không?
Theo như phân tích của Thienthu cùng với các căn cứ pháp luật mà Thienthu đã viện dẫn thì tôi e rằng bạn đâu có giúp gì được cho Thuyduong2009 đòi lại được đất.
Còn những vấn đề mà Thienthu nêu như: “tại sao khi mua đất, mình mua 39 m2 mà người ta giao có 32m2 thì lại im lặng?” . xin trả lời Thienthu như sau:
Nếu tôi là Thuyduong2009 và theo cách của tôi thì tại Tòa án Thuyduong2009 sẽ nói rằng: “không phải là tôi im lặng, đó là do trong quá trình mua bán, do tôi và ông A là chỗ quen biết nên tôi tin tưởng ông A, không kiểm tra thực tế và đó chỉ là thiếu sót cũng rất thường tình trên thực tế. Tuy nhiên, diện tích đất mà tôi (thuyduong2009) đã mua là 39m2 và cũng đã giao tiền đầy đủ cho ông A số tiền tương ứng với giá trị 39m2, trong sổ đỏ Nhà nước cũng công nhận cho tôi (thuyduong2009) được quyền sử dụng 39m2 đất”.
Cả ông A khi ra tòa cũng nói như Thuyduong2009 như tôi đã nêu trên. Cụ thể như sau: “không phải là tôi im lặng, đó là do trong quá trình mua bán, do tôi(ông A) và ông B là chỗ quen biết nên tôi tin tưởng ông B, không kiểm tra thực tế và đó chỉ là thiếu sót cũng rất thường tình trên thực tế. Tuy nhiên, diện tích đất mà tôi (ông A) đã mua là 39m2 và cũng đã giao tiền đầy đủ cho ông B số tiền tương ứng với giá trị 39m2, trong sổ đỏ Nhà nước cũng công nhận cho tôi (ông A) được quyền sử dụng 39m2 đất”.
Lưu ý với Thienthu là Thuyduong2009 đã khẳng định ông A hoàn toàn nghiêng về phía Thuyduong2009, sẵn sàng trình bày tất cả những gì có lợi cho Thuyduong2009 để đòi lại 1m ngang đất.
Với cách của tôi thì chỉ có 1 vụ án mà thôi. Thuyduong2009 chỉ cần khởi kiện 1 vụ án ‘tranh chấp quyền sử dụng đất” để yêu cầu Tòa án buộc ông B phải trả lại 1 m ngang.
Bởi các lẽ sau:
Khoản 3 Điều 688 Bộ luật dân sự quy định :”Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
Như vậy, nguồn gốc lô đất có diện tích 39m2 nguyên thủy là của ông B.
Diện tích đất 39m2 đất đó được ông A xác lập quyền sử dụng do ông B chuyển quyền sử dụng. như vậy, kể cả diện tích 1m ngang đang thừa ra so với sổ đỏ, ông B đã chuyển quyền sử dụng cho ông A. (Lưu ý với Thienthu là hai diện tích đất này tiếp giáp nhau).
Đương nhiên tại Tòa để có lợi cho Thuyduong2009 thì ông A sẽ khẳng định là sau khi chuyển nhượng xong và được nhà nước cấp sổ đỏ, ông A vẫn không phát hiện ra lợi ích của mình đã bị ông B xâm phạm (có nghĩa là ông A sẽ nói rằng tôi không hề hay biết là ông B đã gian dối và chiếm dụng của tôi 1m ngang trên thực tế).
Sau đó, diện tích 39m2 đó được Thuyduong2009 xác lập quyền sử dụng hợp pháp do ông A chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, hiện nay Thuyduong2009 là người có quyền sử dụng diện tích đất 39m2 hợp pháp, được nhà nước công nhận (sổ đỏ). Dó đó, 1 m ngang mà ông B không giao cho ông A đương nhiên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Thuyduong2009.
Thuyduong2009 sẽ trình bày tại Tòa án là khi tôi (thuyduong) đã thực hiện xong hợp đồng chuyển nhượng đất với ông A và đã được nhà nước cấp sổ đỏ thì cả tôi (thuyduong) và ông A mới biết lợi ích của mình đã bị xâm hại từ trước đó bởi ông B. do đó tôi (thuyduong) khởi kiện ông B, buộc ông B phải trả lại cho tôi 1 m ngang đất (vì 1m ngang đất đó ông B cũng đã chuyển quyền sử dụng cho ông A, ông A lại chuyển quyền sử dụng lại cho tôi (thuyduong2009))
Thuyduong2009 sẽ căn cứ vào sổ đỏ của mình đã được nhà nước công nhận hợp pháp và các chứng cứ như tôi đã viện dẫn lần trước để kiện ông B vụ án “tranh chấp quyền sử dụng đất” (và đương nhiên phải hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã trước).
Thuyduong2009 là người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng 39m2 trong đó có cả diện tích thiếu hụt (tức 1m ngang) mà thực tế 1m ngang đó lại đang do ông B quản lý, sử dụng trong khi trên sổ đỏ của nhà ông B lại không thể hiện ông B được quyền sử dụng 1m ngang đất này. Vậy Thuyduong2009 đương nhiên được kiện ông B để đòi lại quyền sử dụng 1m ngang đó vì thực tế Nhà nước đang công nhận 1m ngang đó Thuyduong có quyền sử dụng.
Còn về chứng cứ thuyduong2009 cung cấp để chứng minh thì như tôi đã nói. Rất có lợi cho thuyduong2009 và đã quá rõ ràng.
Lưu ý thêm với Thienthu là đất của thuyduong2009 và đất nhà ông B là hai diện tích đất tiếp giáp nhau và 1m ngang này là phần đất nằm ở giữa hai diện tích đất của ông B và đất của thuyduong2009 (kể cả trên thực tế và trên sổ đỏ) vì các phần tiếp giáp đối diện phía bên kia của cả hai diện tích đất của ông B và của thuyduong2009 đều đã được xác định bất di bất dịch.
Chúc Thienthu và cả Thuyduong2009 sức khỏe.

[phuthi]

1- Ý kiến của kvs1811 cho thấy hình như vừa xuất hiện 1 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thật đặc biệt, cá nhân tôi chưa từng thấy trên thực tế : bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không cần đo đạc vì hoàn toàn tin tưởng nhau, tới phiên cơ quan cấp GCNQSDĐ cho Ông A khi nhận chuyển nhượng từ một phần thửa đất của Ông B cũng lại tin tưởng hai bên đương sự nên chỉ ngồi ở bàn làm việc mà cấp giấy, không hề đo đạc thực tế để tách thửa ?!

2- Không những tôi đã thấy mà còn trực tiếp tham gia vài vụ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực hiện xong, bên nhận chuyển nhượng đã tiếp tục chuyển nhượng và người thứ 3 ngay tình đã có GCNQSDĐ nhưng bất ngờ có tranh chấp, Hợp đồng ban đầu bị huỷ, QSDĐ trả lại cho bên A, bên A trả lại tiền chuyển nhượng cho bên B và bên B trả lại tiền chuyển nhượng cho bên thứ 3 ngay tình ! Nếu bạn không tin, cứ cho E.mail, tôi sẽ gởi hồ sơ để bạn tham khảo.

2.1 - Tại topic này tôi góp ý thuyduong kiện ông A đòi thực hiện đúng Hợp đồng chuyển nhượng là phải giao đủ 39m2, ông A ký chuyển nhượng và nhận tiền 39m2 thì phải giao đủ số, việc tìm đâu ra 7m2 là việc của ông A, nếu không có 7m2 để giao thì ông ta đã vi phạm hợp đồng, phải hoàn lại số tiền chuyển nhượng 7m2 cho thuyduong và tùy tình tiết, có thể bị phạt. Khi xem xét giải quyết vụ án, việc ông A trình bày bị ông B giao thiếu dẫn tới giao thiếu cho thuyduong sẽ được Tòa hướng dẫn Ông A khởi kiện thành 1 vụ án khác, không chấp nhận đó là yêu cầu phản tố trong vụ án này, bởi việc giao thiếu giữa ông A và ông B không liên quan tới thuyduong. Như vậy, bằng cách này, tối thiểu quyền lợi của thuyduong cũng được bảo đảm bằng cách lấy lại được số tiền 7m2 đất.

2.2 - Tại topic này tôi góp ý ông A nên khởi kiện ông B để tranh chấp hợp đồng CNSDĐ. Tuy có thể thời hiệu không còn, nhưng với lý do tin tưởng việc Cơ quan Nhà nước đo đạc tách thửa cấp GCNQSDĐ cho Ông nên không kiểm tra lại, chừng bị thuyduong kiện mới biết ông B giao thiếu, theo qui định của điều 160, 161 Bộ luật dân sự thì thời gian không biết do trở ngại khách quan này sẽ không tính vào thời hiệu, nghĩa là thời hiệu khởi kiện tranh chấp Hợp đồng với ông B, của Ông A được tính từ ngày thuyduong khởi kiện ông A. Chắc chắn Tòa thụ lý và sẽ giải quyết giống như phần 2.1 tôi đã trình bày, tuy nhiên, ở đây thì Ông B có đất để thực hiện hợp đồng cho nên tòa buộc ông ta phải giao 7m2 đất cho đủ số chứ ít có khả năng trả lại bằng tiền cho Ông A.

Ý kiến của tôi như vậy là rõ ràng : nếu Ông A khởi kiện tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ với ông B thì sẽ được Tòa thụ lý, đương nhiên công nhận tư cách Nguyên đơn, tôi đâu có kêu Ông A khởi kiện tranh chấp ranh đất với ông B mà sợ Tòa không chấp nhận tư cách, tiếc là bạn đã hiểu nhầm nên trình bày :" Thienthu lưu ý cho: “khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của người đó bị xâm hại”. ông A đã chẳng còn liên quan gì tới diện tích 39m2 (không có quyền và cũng không có lợi ích gì ở đó nữa) vì nó đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Thuyduong2009. vậy thì quyền và lợi ích hợp pháp nào của ông A bị ông B xâm hại tại thời điểm này? Ông A lấy tư cách gì để khởi kiện ông B ra Tòa án? Liệu Tòa án có chấp nhận không?"

3 - Nếu thuyduong khởi kiện theo tranh chấp QSDĐ, cụ thể là tranh chấp ranh đất với ông B, giả sử tôi là Ông B, tôi sẽ tranh luận với người bảo vệ quyền và lợi ích cho thuyduong như sau :
Việc diện tích trên GCNQSDĐ lớn hơn hoặc nhỏ hơn diện tích thực tế sử dụng là việc mà pháp luật có công nhận tại điều 18 Nghị định 84/NĐ-CP. Theo căn cứ pháp luật vừa nêu thì việc giải quyết cho trường hợp này phải dựa vào mốc ranh giới. Tôi cho rằng mốc ranh giới hiện tại là hoàn toàn đúng bởi được tất cả các bên liên quan thừa nhận và không hề có sự dịch chuyển. Bằng chứng là khi còn là người sử dụng đất, Ông A đã xây nhà sử dụng tới mốc ranh giới đó thì dừng lại và tôi sử dụng tới mốc ranh giới đó cũng không bị phía ông A khiếu nại là lấn đất. Khi ông A chuyển nhượng cho bà thuyduong mốc ranh giới đã có trước do đó bà thuyduong phải đồng ý mốc ranh giới này thì mới đồng ý nhận chuyển nhượng. Từ lập luận vừa nêu, tôi đề nghị HĐXX căn cứ vào điều 18 Nghị định 84/2007/NĐ-CP mà tuyên công nhận diện tích đất của từng bên trong phạm vi mốc ranh đất mà các bên đã thừa nhận từ trước tới nay, nếu có sai biệt so với GCNQSDĐ thì kiến nghị thu hồi điều chỉnh giấy này cho đúng với thực tế từng bên sử dụng.
Và giả sử tôi là Chủ tọa phiên Tòa này, tôi sẽ nhận định và tuyên như sau :
Việc Nguyên đơn cho rằng vì tin tưởng bên chuyển nhượng nên không đo đạc kiểm tra là không cơ sở, bởi lẻ trái với qui trình bình thường của giao dịch chuyển nhượng, mặt khác tại thời điểm Ông A nhận chuyển nhượng QSDĐ của Ông B thì đây chỉ mới là 1 phần trong thửa đất của Ông B, theo qui trình thì cơ quan chức năng phải cùng hai bên đo đạc, vẽ bản đồ lập thủ tục tách thửa để cấp GCNQSDĐ cho ông A, qua đó ông A phải biết diện tích thực tế của mình nhưng đã không khiếu nại, chứng tỏ ông đã đồng ý với diện tích thực tế được nhận chuyển nhượng là 32m2, việc trên giấy CNQSDĐ thể hiện thửa đất của Ông A 39m2 chỉ là sai sót của Cơ quan chức năng. Đã nhận chuyển nhượng thực tế từ Ông B là 32m2 thì thực tế ông A cũng chỉ có 32m2 để chuyển nhượng cho Nguyên đơn nhưng Ông lại căn cứ vào GCNQSDĐ có sai sót số liệu mà ông thừa biết nhưng không khiếu nại để làm hợp đồng chuyển nhượng tới 39m2. Đây là một quan hệ pháp luật khác giữa Nguyên đơn và ông A nhưng không có yêu cầu tại phiên Tòa này nên Tòa không xem xét.
Việc trình bày của Bị đơn là có cơ sở. Tất cả các bên liên quan đã đồng ý mốc ranh giới hiện tại từ trước nên cần phải công nhận diện tích của từng bên trong phạm vi mốc ranh giới này.........
Vì những lẽ nêu trên, Căn cứ điều 18 Nghị định 84/NĐ-CP, QUYẾT ĐỊNH : bác yêu cầu đòi 1m đất bề ngang của Nguyên đơn, công nhận thửa đất của bị đơn có bề ngang là 11m, thửa đất của Nguyên đơn có bề ngang là 5m theo đúng mốc ranh giới mà các bên liên quan đã thừa nhận từ trước. Kiến nghị UBND Huyện thu hồi để điều chỉnh lại GCNQSDĐ cho hai bên phù hợp với số liệu mà Tòa vừa tuyên.
Mời kvs1811 tiếp tục tranh luận.