Xin hỏi về thủ tục mua bán đất đai

[thienphuong]

Xin kính chào các bác luật sư,
Xin các bác chỉ dẫn cho các thủ tục mua bán một mảnh đất theo đúng pháp luật. Xin chân thành cảm ơn.

[thanhhacfurniture]

xin trích Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 để bạn tham khảo.
nếu bạn cần nghiên cứu thêm thì vào liên kết bên dưới để xem các văn bản về đất đai.
Điều 148. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 149. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
1. Bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
3. Trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại đất quy định tại Điều này không áp dụng đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp.

http://www.diendanphapluat.vn/4rum/showthread.php?t=8016

[duongtramanh.bdg]

Cám ơn bác kvs1811,
Em xin hỏi bác một số câu nữa, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào được coi là hợp pháp?
- Hiện tại trong sổ đỏ nhà em có 2 phần, đất ở và đất trồng cây lâu năm. Vậy khi chuyển nhượng là chuyển nhượng đất ở hay trồng cây lâu năm?
- Khi cấp sổ đỏ, địa chính nói mỗi hộ gia đình chỉ được 300m2 đất ở, số còn lại được tính là đất trồng cây lâu năm, như vậy có đúng không?
- Khoảng 1 năm trước nhà em có bán một phần mảnh đất, trong hợp đồng mua bán bên bán có 2 người đại diện, bên mua có 2 người đại diện, nhưng bên bán chỉ có 1 người ký, hợp đồng đó có sửa bằng bút mực, không có ai làm chứng như vậy hợp đồng có hợp pháp không?
- Sát mảnh đất có diện tích ao, do lâu ngày nhà em trồng trọt vượt bờ ao nên thừa ra diện tích đất bờ ao. Hiện tại UBND xã cho thuê diện tích ao, người thuê san lấp và đã phân danh giới nhưng diện tích đất bờ ao thì không lấy đến, diện tích nói trên giờ thuộc phần thừa ra của nhà em, bốn bên là nhà ở hết, vậy diện tích đất trên nhà em có thể bán được không? Nếu không thì làm như thế nào để hợp thức hóa diện tích nói trên?
- Trong hợp đồng mua bán không nói loại đất được bán, chỉ ghi diện tích đo thực tế và số tiền bên mua phải chịu, giờ bên mua đòi lấy đất ở trong sổ đỏ, không lấy đất trồng cây và đất lưu không, nếu xét về mặt tình người thì có thể nghĩ lại còn về luật pháp như vậy họ sai có đúng không ạh?

[ductienvt]

gửi bạn tham khảo một mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc



HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT


Chúng tôi gồm có:

Bên chuyển nhượng (sau đây gọi là bên A) (1):
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................

Bên nhận chuyển nhượng (sau đây gọi là bên B) (1):
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................
.................................................. .................................................. .............................

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo ......................................
.................................................. .................................................. ...................... (2),
cụ thể như sau:

- Thửa đất số: .................................................. .
- Tờ bản đồ số:............................................. .....
- Địa chỉ thửa đất: .................................................. .........................................
- Diện tích: ............................... m2 (bằng chữ: ..............................................)
- Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ..................................... m2
+ Sử dụng chung: .................................... m2
- Mục đích sử dụng:..........................................
- Thời hạn sử dụng:...........................................
- Nguồn gốc sử dụng:.......................................

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): .............................................
.................................................. .................................................. .............................

ĐIỀU 2
GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: .................................................. .................... đồng
(bằng chữ:............................................ .........................................đồng Việt Nam).

2. Phương thức thanh toán: .................................................. ..........................
.................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. ........

3. Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3
VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm .........................................

2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.



ĐIỀU 4
TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do bên ..................... chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 5
PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6
CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:
1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
a) Thửa đất không có tranh chấp;
b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:
2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.



ĐIỀU ....... (10)
.................................................. ...........................................

.................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. ................................

ĐIỀU .......
ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.


Bên A
(Ký vµ ghi râ hä tªn)(11) Bên B
(Ký vµ ghi râ hä tªn)(11)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Ngày.........tháng...........năm......... (bằng chữ ...............................................)
tại .................................................. .................................................. .................(12),
tôi ............................................., Công chứng viên, Phòng Công chứng số ..........,
tỉnh/thành phố ..............................................

CÔNG CHỨNG:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa bên A là .................................................. .................................................. ............................. và bên B là ……............................................ ....................……........................ .....; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;

- Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- .................................................. .................................................. ...................
.................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .(13)


- Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho:
+ Bên A ...... bản chính;
+ Bên B ....... bản chính;
Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số................................, quyển số ................TP/CC-SCC/HĐGD.

CÔNG CHỨNG VIÊN
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)


còn về vấn đề như thế nào là một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì bạn vào liên kết dưới đây tham khảo khoản 2 Điều 689, Điều 697, Điều 698, Điều 699, Điều 700, Điềuu 701, Điều 702
http://vietlaw.gov.vn/LAWNET/docView.do?docid=18356&type=html&searchType=fulltextsearch&searchText=
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi đảm bảo được giao kết đúng quy định của pháp luật.

- câu hỏi thứ hai: khi chuyển nhượng đất thì tùy vào bạn chuyển đất nào và chuyển bao nhiêu, chỉ cần ghi rõ vào trong hợp đồng và theo đúng như quy định trong sổ đỏ.

- câu hỏi thứ 3: theo quy định của pháp luật về đất đai như vậy là đúng.
- bên bán chỉ có một người ký và cần làm rõ người không ký là ai? nếu là vợ chồng và đất đó là tài sản chung của cả hai vợ chồng thì khi sang nhượng phải có cả chữ ký của cả vợ và chồng, ngoài ra phải tuân thủ các quy định của pháp luật như tôi đã viện dẫn nêu trên thì mới được coi là hợp pháp.
hợp đồng bị sửa bằng bút mực và nếu có xác nhận của những người mua, bán thì cũng không có vấn đề gì. ngược lại thì còn tùy trường hợp, xem xét thực tế sửa gì thì mới kết luận được.
- diện tích đất bờ ao tuy nhà bạn đang tạm quản lý nhưng không thuộc quyền sủ dụng của nhà bạn. Nhà nước vẫn chưa công nhân nhà bạn được sử dụng diện tích đó. trong sổ đỏ nhà bạn không có phần diện tích ao này. bạn không có quyền gì đối với diện tích đất ao này. nhà bạn chỉ tạm thời quản lý mà thôi.
- theo quy định của Điều 688 Bộ luật dân sự thì các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất như sau:
Điều 688. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.

2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

nếu gia đình bạn muốn có quyền sử dụng diện tích đất đó thì có thể làm đơn đề nghị nhà nước công nhận quyền sử dụng diện tích đất ao đó.
trước tiên gửi đơn tới Ủy ban nhân dân xã hoặc phường nơi nhà bạn đang ở.
- câu hỏi cuối cùng: bạn nghiên cứu các điều luật mà tôi đã viện dẫn để xác định thế nào là hợp đồng sang nhượng đất hợp pháp sẽ thấy ngay việc sang nhượng đất mà bạn đã nêu, khi làm hợp đồng đã không tuân thủ đúng như quy định tại Điều 698 của Bộ luật dân sự (nhất là khoản 3 Điều 698).
bạn tự kết luận xem cả gia đình bạn và bên kia trong khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật chưa nhé.
chúc bạn sức khỏe.