đất đai, nhà ở

[hieuducco]

Kính thưa diễn đàn!
Tôi xin được nói thêm: Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã quy định rất rõ những nội dung cần phải tuân thủ khi ban hành văn bản QPPL. Thế nhưng trong trường hợp này kể cả thông tư 03 và quyết định 1134 của Tỉnh đều không ổn về cơ sở pháp lý để ban hành. Tỉnh căn cứ vào văn bản có hiệu lực pháp luật thấp hơn để ra quyết định phủ nhận cả quy định của Luật đất đai năm 2003, NĐ181 và kể cả quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 để tước thẩm quyền chứng thực của UBND phường, xã đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Trong khi thông tư 03 thì lại nói dựa trên tinh thần của Luật công chứng. Nếu chỉ dựa trên tinh thần của Luật mà không căn cứ vào điều luật cụ thể để ra quyết định hoặc thông tư thì sẽ là không ổn trong áp dụng của quy định pháp luật để ban hành VBQPPL theo quy định của luật ban hành VBQPPL và sẽ không đảm bảo đầy đủ tính pháp lý khi bị công dân khởi kiện quyết định ra tòa án hành chính.
Tôi thiết nghĩ mẫu hợp đồng chuyển nhượng lâu nay phường, xã chứng thực cũng do Bộ Tài nguyên -Môi trường soạn thảo, phát hành thì không thể nói là phường, xã chứng thực không đảm bảo tính pháp lý. Mà ngược lại nếu phường xã chứng thực sẽ đảm bảo hơn, bởi các lý do sau:
- Công dân được quyền lực chọn nhiều nguyện vọng (công chứng, chứng thực) thì sẽ mới là phù hợp và đúng với chủ trương về cải cách hành chính của Đảng và nhà nước.
- Phường, xã là cấp cơ sở gần dân nhất nên sẽ nắm bắt rất rõ về nguồn gốc khu đất chuyển nhượng, tình trạng tranh chấp, quy hoạch, thu hồi đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng...
- Công dân không phải đi một quãng đường rất xa hàng chục cây số để đến phòng công chứng (trong khi trụ sở UBND xã, phường là nơi gần dân nhất) chỉ để ký một hợp đồng chuyển nhượng, bỏ cả ngày làm việc mà chưa chắc đã xong trong ngày, chưa kể tốn nhiều tiền xăng đi lại, rủ ro về tai nạn giao thông; người già yếu tàn tật phải đi xa...
- lệ phí chứng thực tại phường, xã thấp hơn nhiều so với phí công chứng của cơ quan công chứng (phí công chứng tính trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng).
Trong khi cơ quan công chứng không có nhiều ưu thế như đã nêu ở trên của các phường, xã. Vậy nên theo tôi việc để người dân được quyền lựa chọn nguyện vọng của mình trong công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tốt nhất.
Mong diễn đàn góp ý phân tích thêm để là rõ những hạn chế của thông tư 03 và quyết định 1134 của UBND Tỉnh nhằm góp phần đảm bảo quyền lợi của người dân.

[caonguyen1]

Bạn Tuyen thân mến,
Ở topic trước của bạn, tôi có thông báo Tỉnh Bình Thuận đã có sửa sai QĐ 1134, đồng thời cung cấp thêm thông tin không phải chỉ có Bình Thuận mới có Quyết định sai luật như vậy.

Vấn đề mà bạn nêu ở topic này, có lẻ những ai quan tâm tới Luật đều biết. Thỉnh thoảng lại xuất hiện văn bản dưới Luật hướng dẫn thi hành Luật nhưng tùy tiện "đẻ" thêm ra điều mà Luật không qui định, thế nhưng những văn bản dưới luật này lại cũng nằm trong hệ thống văn bản qui phạm pháp luật nên có hiệu lực pháp luật bắt buộc mọi người phải tuân thủ. Trường hợp Thông tư 03 là một ví dụ. Tất nhiên, Chủ tịch Tỉnh không thể không biết Thông tư này trái với Luật đất đai 2003 và NĐ 181 nhưng việc ra QĐ 1134 theo Thông tư này cũng không vi phạm pháp luật bởi Thông tư 03 cũng có hiệu lực pháp luật. Vấn đề theo tôi là cần phê bình QĐ 1134 đã không theo hướng làm lợi cho dân. May mà Chủ tịch Tỉnh Bình Thuận đã nghĩ lại mà sửa sai tuy chưa trọn vẹn ( nhân dân xã, phường ở TP Phan Thiết vẫn phải chịu chỉ được công chứng tại Phòng công chứng số 1 của Tỉnh ).

Tôi xin nêu 1 ví dụ khác : Luật đất đai 2003 qui định đất được cấp theo khoản 4 điều 50 Luật này thì không thu tiền sử dụng đất, NĐ 181 cũng y như vậy nhưng tới Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì lại "biến tấu" thành : không thu tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức, phần ngoài hạn mức vẫn thu theo qui định ! Nghĩa là, ví dụ tại Quận Bình Tân - TPHCM ta có 1000m2 đất ở, nếu nhanh chóng làm GCNQSDĐ trước khi NĐ 84 ra đời thì không tốn 1 xu tiền sử dụng đất, còn như chậm chân làm sau thì chỉ khỏi phải đóng tiền SDĐ cho 200m2 trong hạn mức đất ở, còn lại 800m2 phải đóng theo qui định. Người dân nào không biết thì è cổ chịu 1 khoản tiền khổng lồ trong khi Luật cho phép mình không phải mất khoản tiền đó, còn ai biết, khiếu nại quyết liệt thì bị treo đó.....vô thời hạn ! Như tôi mà cũng hiện đang là nạn nhân của sự treo này !

Mấy năm trước có nghe loáng thoáng việc thành lập Tòa án Hiến pháp để phân xử những trường hợp cùng là văn bản qui phạm pháp luật nhưng "chỏi" nhau, nhưng hình như chưa đâu vào đâu. Biết sai thì ai cũng biết cả rồi nhưng nhân dân thì chỉ có quyền phản ánh, kiến nghị !?