Xin hỏi về việc điều chỉnh bản vẻ do việc mở lối đi chung

[phuochiep_corporation]

Xin chào luật sư,
Tôi có một số câu hỏi liên quan đến mảnh đất mà tôi vừa mua, xin văn phòng luật sư giải thích giúp tôi.
Tôi có mua một miếng đất có bề ngang 5m, bề dài 20m, người chủ cũ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm đất ở sử dụng lâu dài cho phần diện tích này.
Tôi đi làm thủ tục sang tên sang cho tôi thì bị gặp trục trặc về việc như sau. Trước đây, dọc theo bên miếng đất của tôi chưa có mở một lối đi chung, nhưng sau này được nhà nước cho phép mở một lối đi chung bề ngang 2.5m (phù hợp với luật trước đây). Việc mở lối đi chung này xảy ra sau khi miếng đất này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do người chủ cũ làm). Nay văn phòng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào quyết định 88 về việc mở đường hẻm đã điều chỉnh bề rộng đường thành 4m và như vậy lấy về 2 bên từ tim đường mỗi bên 2m. Tôi xin hỏi như vậy cơ quan này làm sai hay đúng? Thiết nghĩ do việc mở đường diễn ra sau khi miếng đất mà tôi mua được cấp giấy chứng nhận sử dụng để làm nhà ở nên nếu cơ quan này nếu muốn điều chỉnh quy hoạch thì phải lấy về phía bên kia, còn không nếu cơ quan này vẫn giữ quyết định như vậy thì cơ quan này phải đền bù cho tôi phần diện tích đã được cấp quyền sử dụng nằm trong lộ giới điều chỉnh.
Xin văn phòng luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cám ơn.

Xin chào

[thanhquy]

Xin luật sư trả lời giúp tôi

[nhathoang]

Chào bạn,
Như vậy việc mở đường đi chung này là sau khi cấp GCNQSDĐ cho chủ cũ nhưng trước khi bạn nhận chuyển nhượng. Do đó, nếu có bồi thường thì quyền lợi này chủ cũ là người được hưởng, đồng thời chủ cũ có nghĩa vụ phải điều chỉnh lại thông tin trên GCNQSDĐ của mình theo sự biến động đã mất một phần đất do ảnh hưởng bởi việc làm đường đi chung. Tóm lại, tại thời điểm hai bên chuyển nhượng QSDĐ thì thửa đất đã không còn đủ 5m x 20m, nếu chủ cũ vẫn chuyển nhượng và nhận tiền đủ theo diện tích đó là lỗi của ông ta. Còn bạn nhận chuyển nhượng QSDĐ có làm Hợp đồng theo đúng qui định của Pháp luật hay không ? Nếu làm Hợp đồng tại UBND Xã nơi đất tọa lạc thì chắc chắn bạn đã biết thông tin thửa đất này không còn đủ 5m x 20m bởi UBND Xã phải trừ ra phần làm đường đi chung trước khi chứng thực, lúc ấy nếu muốn bạn vẫn còn kịp dừng việc nhận chuyển nhượng. Coi chừng lỗi do 2 bên chuyển nhượng gây ra rồi giờ bạn lại đổ vấy cho Cơ quan cấp GCNQSDĐ !

Công trình công ích thì cứ thẳng đường mà làm, mọi người bị ảnh hưởng nhiều hay ít hoàn toàn do ngẩu nhiên "may, rủi" mới là công bằng, bạn biết "xót" khi nhà đất của mình bị mất thì người bên kia cũng biết "đau" tương tự và chắc chắn không ai cam chịu khi biết đường đi chung "tha" cho bạn bằng cách "đổ" hết qua cho họ !
Trân trọng.

[huunghi]

Tóm lại qui hoạch con đường đi chung này là có trước hay có sau khi bạn nhận chuyển nhượng QSDĐ ? Cụ thể, bạn vui lòng cho biết các thông tin : chủ cũ được cấp GCNQSDĐ lúc nào ? Qui hoạch con đường đi chung có lúc nào ? Và, bạn ký Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lúc nào ? Bạn cần khẳng định điều này để có cơ sở chính xác mà trao đổi tiếp.

Việc cần trao đổi thêm hôm nay là vấn đề công chứng và chứng thực. Hiện Pháp luật cho phép Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được Công chứng tại Phòng công chứng hoặc Chứng thực tại UBND. Tuy nhiên, nếu bạn tìm hiểu thì sẽ biết gần như không ai tư vấn nên công chứng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, vì Phòng công chứng không nắm rõ thông tin về đất đai bằng UBND nơi đất tọa lạc, cứ thấy có đầy đủ giấy tờ là công chứng nên khả năng phạm sai sót nhiều hơn. Thực tế đã có người lợi dụng việc này vào mục đích riêng. Ví dụ ông A được cấp GCNQSDĐ thửa đất có diện tích 1000m2, sau đó diện tích này đã bị thu hồi 200m2 nhưng ông không điều chỉnh biến động trên GCNQSDĐ. Khi chuyển nhượng, nếu có mục đích xấu, ông A sẽ không tới UBND Xã nơi đất tọa lạc làm hợp đồng vì chắc chắn cơ quan này nắm rõ thông tin và sẽ trừ ra 200m2 trước khi chứng thực, ông A sẽ tới Phòng công chứng, cơ quan này không nắm được thông tin biến động đất đai nên công chứng theo số liệu ghi trên giấy, giúp ông A chuyển nhượng và nhận tiền 1000m2 trong khi thực tế đất của ông ta chỉ có 800m2. Cũng có người nhận chuyển nhượng đã giao tiền xong mới biết mình bị lừa nhưng thay vì kiện đòi chủ cũ phải trả lại tiền thanh toán đối với phần đất không có trên thực tế, lại chọn cách Công chứng hợp đồng để "hợp thức hóa" diện tích như cũ với hy vọng sau đó sẽ vớt vát lại bằng cách đòi Nhà nước phải bồi thường !

Tôi từng nói và xin lập lại, khi có hai chọn lựa giữa công chứng và chứng thực thì tùy theo tính chất từng giao dịch dân sự cụ thể mà chúng ta nên chọn lựa cách đảm bảo an toàn cao nhất. Cá nhân tôi khi nghe đề nghị ra Phòng công chứng để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là phải đề cao cảnh giác lập tức.
Trân trọng.