thanhquy
20-03-2013, 09:00 AM
Ki cóp gần 10 năm, cộng với vay nợ mới hòm hòm mua được 1 căn hộ ở CT6 thuộc tổ hợp chung cư và thương mại Bemes (hay còn được gọi là chung cư Xa La). Chủ đầu tư của khu chung cư này là công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes do ông Lê Thanh Thản làm Tổng Giám đốc. Háo hức vì sắp được nhận nhà bao nhiêu thì bây giờ càng ngày càng thất vọng vì thủ đoạn bẩn thỉu của chủ đầu tư. 14h chiều nay 15/12/2012, mình sẽ cùng những người mua nhà khác tập trung ở tầng 2 khách sạn Mường Thanh (gần chân cầu vượt) để phản đối việc làm trái pháp luật của công ty cổ phần sản xuất – xuất nhập khẩu Bemes.
Xuất phát từ một diễn đàn của các cư dân Xa La, các hộ dân phát hiện ra chủ đầu tư có những mập mờ (1) trong cách tính diện tích của các căn hộ và (2) làm sai luật khi yêu cầu các hộ dân phải đóng 2% phí bảo trì. Sự việc cụ thể như sau:
Theo hồ sơ mua bán căn hộ chung cư giữa đại diện chủ đầu tư là ông Lê Thanh Thản và từng cá nhân người mua về điều 1. Đối tượng của hợp đồng có ghi:
Diện tích sàn căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia của căn hộ) theo bản vẽ thiết kế được duyệt, tính theo kích thước tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ).
Sau đó điều 2 của hợp đồng mua bán căn hộ có ghi:
Giá bán căn hộ được tính theo diện tích sàn chung cư;
Giá bán căn hộ theo đó được tính bằng đơn giá 1m2 sàn nhân với diện tích. Những điều ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ trên là đúng như Điều 21 của thông tư 16/2010/TT-BXD đã quy định về nội dung hợp đồng nhà ở. Tuy nhiên, người mua các căn hộ tại tòa CT6 A, CT6B, và CT6 C sau khi áp dụng cách tính được pháp luật quy định thì phát hiện ra rằng diện tích sàn căn hộ bị thiếu hụt so với diện tích được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ, đây cũng chính là diện tích căn cứ để thanh toán giá trị hợp đồng mà chủ đầu tư yêu cầu các hộ dân phải đóng khi nhận nhà. Tình hình thực tế sau khi đo đạc thì mỗi hộ dân sẽ bị thiếu từ 2 đến 4m2 , nghĩa là số tiền khống diện tích mà người dân phải nộp cho chủ đầu tư sẽ là từ 30 đến 70 triệu đồng/mỗi căn. Tổng số các căn hộ của cả 3 tòa CT6 là hơn 1000 căn hộ, vậy thì số tiền trái luật mà chủ đầu tư thu được là bao nhiêu? Con số này chắc chắn ít nhất cũng phải hơn 30 tỷ đồng. Điều đáng buồn hơn là khi người mua tập trung làm đơn khiếu nại yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cách tính đúng như hợp đồng mua bán và thông báo lại diện tích chính xác sàn căn hộ thì ngày 15/12/2012 chủ đầu tư ngang nhiên đưa ra một thông báo bất chấp dư luận và pháp luật trong đó nêu: “Do sai sót trong khâu đánh máy, cơ học về cách tính diện tích căn hộ, Công ty chúng tôi xin chân thành gửi lời xin lỗi tới Quý khách hàng về sự hiểu nhầm đáng tiếc nêu trên. Chúng tôi xin đính chính lại về cách tính diện tích ghi tại Điều 1 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là diện tích căn hộ chung cư (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia của căn hộ) được tính theo bản vẽ thiết kế được duyệt, theo đó tính từ tim tường đối với tường chung giữa các căn hộ, tính phủ bì đối với tường bao căn hộ (tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ)”.
Như vậy là chủ đầu tư khẳng định lại cách tính diện tích hoàn toàn khác với quy định của Bộ Xây Dựng, vậy nếu cách tích của chủ đầu tư này được công nhận rộng rãi và áp dụng cho toàn bộ cư dân chung cư CT6 thì câu hỏi đặt ra là phải chăng thông tư 16/2010 của Bộ Xây Dựng là thông tư trái pháp luật??? Nếu thông tư 16/2010 là đúng pháp luật thì rõ ràng công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes đang cố tình làm trái với quy định về diện tích sàn căn hộ (căn cứ để tính giá trị căn hộ), qua đó chủ đầu tư vẫn tiếp tục móc túi công khai của mỗi hộ dân từ 30 đến 70 triệu đồng. Điều buồn cười hơn là với tư cách là một chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường nhưng lại đưa ra một lý do giải thích cho việc làm sai quy định pháp luật là do lỗi đánh máy. Tuy nhiên cứ tạm cho rằng chủ đầu tư đánh máy sai sót thì cách tính tim tường chung và phủ bì tường riêng dựa trên quy định nào, thông tư nào của Bộ Xây dựng trong một số văn bản pháp luật có hiệu lực hiện nay? Trong thông báo gửi người khiếu nại, chủ đầu tư đã không đưa ra được văn bản pháp luật nào để làm căn cứ cho cách tích tréo nghoe trên. Và việc công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes đưa ra môt thông báo phủ nhận hiệu lực của thông tư 16/2010 như vậy đã chỉ ra một thực trạng đáng báo động trong hoạt động mua bán bất động sản. Kể từ khi Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 (nay thay bằng thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010) có hiệu lực thì tất cả các CĐT đều phải tuân thủ việc tính diện tích căn hộ là theo thông thủy hoặc theo tim tường, thế nhưng rất nhiều CĐT vẫn cố tình làm sai luật để có lợi cho mình và cũng rất ít người mua biết & thắc mắc về việc thiếu diện tích. Việc công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes bác đơn khiếu nại của người dân cũng chỉ ra rằng công ty này đang không tuân thủ hợp đồng và đơn phương sửa hợp đồng và ép người mua phải chấp nhận một hợp đồng mới có lợi cho chính bản thân chủ đầu tư. Hay nói một cách ngắn gọn là công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes đang móc túi người mua một cách công khai. Đơn cử trường hợp của mình thì chủ đầu tư sẽ ăn không được khoảng 43,5 triệu đồng. Một khoản tiền không hề nhỏ. Tại sao người mua nhà lại phải đồng ý với 1 một cách tính theo luật riêng của chủ đầu tư?? Vậy thì những luật định và quy định của Bộ Xây dựng được đưa ra để làm gì đây?
Như đã nói ở trên, ngoài việc viện cớ lỗi trong khâu đánh máy, công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes còn tận thu thêm của những người dám cả gan đi khiếu nại 1 khoản 2% phí bảo trì (ví dụ trong trường hợp của mình thì 2% tính trên tổng giá trị căn hộ ước tính sẽ vào khoảng 23,2 triệu đồng). Theo điều 51 về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư của nghị định 71/2010/ND-CP ra ngày 23/6/2010 quy định trong trường hợp nếu chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật nhà ở (ra ngày 29/11/2005) có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí bảo trì 2%, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ. Điều 51 của nghị định 71/2010 cũng quy định rằng nếu trong trường hợp chủ đầu ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì lúc đó chủ đầu tư mới được phép thu 2% kinh phí bảo trì từ người mua. Đơn cử như trường hợp của mình, hợp đồng mua bán căn hộ được ký vào ngày 22 tháng 12 năm 2011, 7 năm sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành vậy thì vì lý do gì công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes có quyền tự ý yêu cầu các hộ dân phải đóng 2% phí bảo trì ngoài giá bán căn hộ??? Trường hợp nữa mà người mua phải đóng 2% phí bảo trì đó là khi số tiền dành bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung. Rõ rang là hiện nay chung cư CT6 chưa đi vào hoạt động, cũng mới chỉ bắt đầu bàn giao nhà vậy thì ngay cả ở trường hợp sau cùng này thì cũng không có cơ sở nào để yêu cầu người dân phải nộp 2% phí bảo trì cho chủ đầu tư cả.
Vậy là rõ ràng một lần nữa công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes cố tình lợi dụng sự thiếu hiểu biết về các văn bản pháp luật của người dân để tiếp tục móc túi mỗi hộ gia đình thêm vài chục triệu đồng. Một khoản thu hoàn toàn trái pháp luật và vô lý đang được chủ đầu tư áp dụng tai chung cư Xa La.
Nhờ các anh chị Luật sư tư vấn giúp tôi xem CĐT làm như vậy có đúng pháp luật không? có nên kiện CĐT không? và nếu kiện thì các thủ tục như thế nào.
Rất cám ơn sự giúp đỡ của các anh chị.
Xuất phát từ một diễn đàn của các cư dân Xa La, các hộ dân phát hiện ra chủ đầu tư có những mập mờ (1) trong cách tính diện tích của các căn hộ và (2) làm sai luật khi yêu cầu các hộ dân phải đóng 2% phí bảo trì. Sự việc cụ thể như sau:
Theo hồ sơ mua bán căn hộ chung cư giữa đại diện chủ đầu tư là ông Lê Thanh Thản và từng cá nhân người mua về điều 1. Đối tượng của hợp đồng có ghi:
Diện tích sàn căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia của căn hộ) theo bản vẽ thiết kế được duyệt, tính theo kích thước tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ).
Sau đó điều 2 của hợp đồng mua bán căn hộ có ghi:
Giá bán căn hộ được tính theo diện tích sàn chung cư;
Giá bán căn hộ theo đó được tính bằng đơn giá 1m2 sàn nhân với diện tích. Những điều ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ trên là đúng như Điều 21 của thông tư 16/2010/TT-BXD đã quy định về nội dung hợp đồng nhà ở. Tuy nhiên, người mua các căn hộ tại tòa CT6 A, CT6B, và CT6 C sau khi áp dụng cách tính được pháp luật quy định thì phát hiện ra rằng diện tích sàn căn hộ bị thiếu hụt so với diện tích được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ, đây cũng chính là diện tích căn cứ để thanh toán giá trị hợp đồng mà chủ đầu tư yêu cầu các hộ dân phải đóng khi nhận nhà. Tình hình thực tế sau khi đo đạc thì mỗi hộ dân sẽ bị thiếu từ 2 đến 4m2 , nghĩa là số tiền khống diện tích mà người dân phải nộp cho chủ đầu tư sẽ là từ 30 đến 70 triệu đồng/mỗi căn. Tổng số các căn hộ của cả 3 tòa CT6 là hơn 1000 căn hộ, vậy thì số tiền trái luật mà chủ đầu tư thu được là bao nhiêu? Con số này chắc chắn ít nhất cũng phải hơn 30 tỷ đồng. Điều đáng buồn hơn là khi người mua tập trung làm đơn khiếu nại yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cách tính đúng như hợp đồng mua bán và thông báo lại diện tích chính xác sàn căn hộ thì ngày 15/12/2012 chủ đầu tư ngang nhiên đưa ra một thông báo bất chấp dư luận và pháp luật trong đó nêu: “Do sai sót trong khâu đánh máy, cơ học về cách tính diện tích căn hộ, Công ty chúng tôi xin chân thành gửi lời xin lỗi tới Quý khách hàng về sự hiểu nhầm đáng tiếc nêu trên. Chúng tôi xin đính chính lại về cách tính diện tích ghi tại Điều 1 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là diện tích căn hộ chung cư (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia của căn hộ) được tính theo bản vẽ thiết kế được duyệt, theo đó tính từ tim tường đối với tường chung giữa các căn hộ, tính phủ bì đối với tường bao căn hộ (tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ)”.
Như vậy là chủ đầu tư khẳng định lại cách tính diện tích hoàn toàn khác với quy định của Bộ Xây Dựng, vậy nếu cách tích của chủ đầu tư này được công nhận rộng rãi và áp dụng cho toàn bộ cư dân chung cư CT6 thì câu hỏi đặt ra là phải chăng thông tư 16/2010 của Bộ Xây Dựng là thông tư trái pháp luật??? Nếu thông tư 16/2010 là đúng pháp luật thì rõ ràng công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes đang cố tình làm trái với quy định về diện tích sàn căn hộ (căn cứ để tính giá trị căn hộ), qua đó chủ đầu tư vẫn tiếp tục móc túi công khai của mỗi hộ dân từ 30 đến 70 triệu đồng. Điều buồn cười hơn là với tư cách là một chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường nhưng lại đưa ra một lý do giải thích cho việc làm sai quy định pháp luật là do lỗi đánh máy. Tuy nhiên cứ tạm cho rằng chủ đầu tư đánh máy sai sót thì cách tính tim tường chung và phủ bì tường riêng dựa trên quy định nào, thông tư nào của Bộ Xây dựng trong một số văn bản pháp luật có hiệu lực hiện nay? Trong thông báo gửi người khiếu nại, chủ đầu tư đã không đưa ra được văn bản pháp luật nào để làm căn cứ cho cách tích tréo nghoe trên. Và việc công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes đưa ra môt thông báo phủ nhận hiệu lực của thông tư 16/2010 như vậy đã chỉ ra một thực trạng đáng báo động trong hoạt động mua bán bất động sản. Kể từ khi Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 (nay thay bằng thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010) có hiệu lực thì tất cả các CĐT đều phải tuân thủ việc tính diện tích căn hộ là theo thông thủy hoặc theo tim tường, thế nhưng rất nhiều CĐT vẫn cố tình làm sai luật để có lợi cho mình và cũng rất ít người mua biết & thắc mắc về việc thiếu diện tích. Việc công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes bác đơn khiếu nại của người dân cũng chỉ ra rằng công ty này đang không tuân thủ hợp đồng và đơn phương sửa hợp đồng và ép người mua phải chấp nhận một hợp đồng mới có lợi cho chính bản thân chủ đầu tư. Hay nói một cách ngắn gọn là công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes đang móc túi người mua một cách công khai. Đơn cử trường hợp của mình thì chủ đầu tư sẽ ăn không được khoảng 43,5 triệu đồng. Một khoản tiền không hề nhỏ. Tại sao người mua nhà lại phải đồng ý với 1 một cách tính theo luật riêng của chủ đầu tư?? Vậy thì những luật định và quy định của Bộ Xây dựng được đưa ra để làm gì đây?
Như đã nói ở trên, ngoài việc viện cớ lỗi trong khâu đánh máy, công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes còn tận thu thêm của những người dám cả gan đi khiếu nại 1 khoản 2% phí bảo trì (ví dụ trong trường hợp của mình thì 2% tính trên tổng giá trị căn hộ ước tính sẽ vào khoảng 23,2 triệu đồng). Theo điều 51 về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư của nghị định 71/2010/ND-CP ra ngày 23/6/2010 quy định trong trường hợp nếu chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật nhà ở (ra ngày 29/11/2005) có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí bảo trì 2%, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ. Điều 51 của nghị định 71/2010 cũng quy định rằng nếu trong trường hợp chủ đầu ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì lúc đó chủ đầu tư mới được phép thu 2% kinh phí bảo trì từ người mua. Đơn cử như trường hợp của mình, hợp đồng mua bán căn hộ được ký vào ngày 22 tháng 12 năm 2011, 7 năm sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành vậy thì vì lý do gì công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes có quyền tự ý yêu cầu các hộ dân phải đóng 2% phí bảo trì ngoài giá bán căn hộ??? Trường hợp nữa mà người mua phải đóng 2% phí bảo trì đó là khi số tiền dành bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung. Rõ rang là hiện nay chung cư CT6 chưa đi vào hoạt động, cũng mới chỉ bắt đầu bàn giao nhà vậy thì ngay cả ở trường hợp sau cùng này thì cũng không có cơ sở nào để yêu cầu người dân phải nộp 2% phí bảo trì cho chủ đầu tư cả.
Vậy là rõ ràng một lần nữa công ty cổ phần sản xuất-xuất nhập khẩu Bemes cố tình lợi dụng sự thiếu hiểu biết về các văn bản pháp luật của người dân để tiếp tục móc túi mỗi hộ gia đình thêm vài chục triệu đồng. Một khoản thu hoàn toàn trái pháp luật và vô lý đang được chủ đầu tư áp dụng tai chung cư Xa La.
Nhờ các anh chị Luật sư tư vấn giúp tôi xem CĐT làm như vậy có đúng pháp luật không? có nên kiện CĐT không? và nếu kiện thì các thủ tục như thế nào.
Rất cám ơn sự giúp đỡ của các anh chị.