Tiền cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng? [Lưu Trữ]

mtcorp

21-07-2012, 09:35 AM

Tôi có thuê MB mở quán ăn, thời hạn 3 năm, đặt cọc 3 tháng (5 triệu/tháng).
Nay, hợp đồng được 7 tháng nhưng do kinh doanh không lãi dự kiến trong vòng 3 tháng tới tôi sẽ nghỉ bán.
Trong hợp đồng có điều khoản "chấm dứt HĐ trước hạn thì 2 bên bàn bạc trước 5 tháng", hai tháng trước tôi có thông báo chủ nhà về tình hình kinh doanh ế nên 5 tháng nữa dự định tôi nghỉ bán(hai tháng này tôi đã đóng tiền đủ).
Đến nay, còn 3 tháng tôi dự kiến trừ dần vào tiền cọc (tôi vẫn kinh doanh trong 3 tháng này), nhưng chủ nhà bảo rằng tôi không đóng tiền thuê hàng tháng là vi phạm hợp đồng và chỉ trả lại tiền cọc sau khi thực hiện 3 năm hợp đồng.
Tôi nghĩ chỉ khi nào tôi nghỉ bán không thông báo thì mới mất tiền cọc, chứ tôi còn kinh doanh đến hết tiền cọc thì vẫn được chứ phải không?
Các anh chị có điều luật nào quy định chi tiết vấn đề tiền cọc này xin vui lòng chia sẻ giúp tôi với, và theo anh chị thì giải quyết vấn đề này như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn các anh chị đã đọc tin và giúp đỡ nhiều!!!

binhan

21-07-2012, 09:35 AM

Chào bạn,
Việc quy định đặt cọc được điều chỉnh tại Điều 358 BLDS
. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 do Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm.

Mục 3

ĐẶC CỌC, KÝ CƯỢC

Điều 29. Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước

Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.

Điều 30. Nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên ký cược

1. Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận.

Điều 31. Quyền của bên đặt cọc, bên ký cược

Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Điều 32. Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

2. Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý.

Điều 33. Quyền của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược

Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Bên nhận ký cược có quyền sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Trong trường hợp của bạn, cần xác định mục đích của việc đặt cọc là gì ? Theo tôi nghĩ là để nhằm thực hiện hợp đồng.Vì vậy, tiền cọc chỉ được trả khi kết thúc hợp đồng.
Còn về điều khoản "chấm dứt HĐ trước hạn thì 2 bên bàn bạc trước 5 tháng", theo tôi đây là điều khoản xác định trách nhiệm trong trừong hợp không báo trước chứ hoàn toàn không liên quan đến việc đặt cọc.Ngoại trừ trường hợp bạn quy định nếu thỏa mãn điều kiện báo trước thì bạn được phép lấy lại tiền cọc.